Zwrot VAT przy zakupie nieruchomości – kwestionowanie ceny wynikającej z faktury z powodu jej niezgodności z rzeczywistością

Transakcja sprzedaży nieruchomości pomiędzy podatnikami VAT, przyjmując że jest ona opodatkowana tym podatkiem, wiąże się m.in. z koniecznością wystawienia faktury i rozliczenia podatku należnego przez sprzedającego w odpowiedniej deklaracji. Nabywca z kolei, o ile takie prawo mu przysługuje, odlicza VAT naliczony w wysokości zadeklarowanej przez sprzedającego.

Naturalną koleją rzeczy jest wystąpienie przez nabywcę o zwrot VAT wynikający z transakcji zakupu nieruchomości. Tak też dzieje się w naszym przykładzie. Urząd skarbowy powinien zatem dokonać zwrotu VAT (pomijamy wszelkie przypadki nadużyć/udziału w działaniach przestępczych etc.). Niespodziewanie jednak urząd kwestionuje cenę sprzedaży nieruchomości. Powołuje biegłego i dokonuje własnej wyceny nieruchomości. Twierdzi, że cena nieruchomości wynikająca z umowy sprzedaży była zawyżona i odbiega od wartości rynkowej. W konsekwencji, zdaniem organu faktura wystawiona przez sprzedającego podaje kwoty niezgodne z rzeczywistością stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 4 lit. b ustawy o VAT – zgodnie z tą regulacją, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne podają kwoty niezgodne z rzeczywistością – w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością.

Czy takie działanie znajduje oparcie w przepisach ustawy o VAT? Czy podanie innej, niż wynikająca z wyceny biegłego powołanego przez organ podatkowy ceny nieruchomości powoduje uznanie, że faktura dokumentująca sprzedaż wskazuje kwoty niezgodne z rzeczywistością?

Przepis art. 88 ust. 3a pkt 4 lit. b ustawy o VAT „daje bowiem organowi możliwość zakwestionowania prawa podatnika do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego jedynie wówczas, gdy kwota podana w fakturze, dotyczącej przykładowo umowy sprzedaży, jest niezgodna z rzeczywistością, jeżeli nie wskazuje prawdziwej ceny, jaką uzgodniły strony umowy, co oznacza, że według nieformalnych ustaleń nabywca, za zgodą zbywcy, faktycznie ceny takiej w ogóle nie zapłaci lub zapłaci ją w odmiennej wysokości niż to wynika z faktury” – tak: uchwała NSA z 25 czerwca 2012 r., sygn. I FPS 2/12. Podobnie orzekł m.in. WSA w Bydgoszczy w wyroku z 19 listopada 2013 r., sygn. I SA/Bd 697/13 (orzeczenie prawomocne).

WSA w Warszawie w wyroku z 29 lutego 2012 r., sygn. III SA/Wa 1729/11 (orzeczenie prawomocne) wskazał z kolei, iż „Ocena rzeczoznawcy, z której wynika, że szacunkowa wartość przedmiotu sprzedaży jest niższa niż ta, na którą umówiły się strony, nie oznacza jeszcze podważenia rzeczywistości zawartej umowy i jej wykonania, czego skutkiem jest wydanie przedmiotu sprzedaży i zapłata ceny wynikającej z faktury, choćby nawet była ona zawyżona. Istnieje bowiem zasadnicza różnica pomiędzy „kwotą faktury zgodną z rzeczywistością” a ustaloną przez biegłego „szacunkową wartością przedmiotu sprzedaży”.

Biorąc pod uwagę wykładnię przepisu oraz ww. orzeczenia, na zadane wyżej pytania należy odpowiedzieć przecząco. W omawianej sprawie faktura podaje kwotę zgodną z rzeczywistością, tym samym nie ma podstawy do zastosowania ograniczenia prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 4 lit. b) ustawy o VAT.

Kwota wykazana na fakturze, która jest niezgodna z rzeczywistością nie oznacza kwoty wyższej od szacunków organu podatkowego, jeżeli kwota ta została uzgodniona przez strony, nie była kwestionowana i wynika ponadto z umowy sprzedaży (która to umowa najczęściej uwzględnia kwotę wynikającą z operatu szacunkowego). W tej sytuacji nabywca nieruchomości powinien mieć prawo do zwrotu pełnej kwoty podatku VAT wynikającej z transakcji nabycia nieruchomości.