Zbycie nieruchomości komercyjnych – objaśnienia podatkowe

Po kilku miesiącach intensywnych konsultacji, 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów wydało Objaśnienia podatkowe określające konsekwencje w zakresie VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. Celem Objaśnień jest przedstawienie kryteriów i okoliczności, które decydują czy dana sprzedaż powinna być zakwalifikowana jako sprzedaż nieruchomości czy też jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) nie podlegająca opodatkowaniu VAT.

1. Istota

Istotą objaśnień jest uchwycenie linii oddzielającej przypadki, gdy transakcja zbycia nieruchomości komercyjnej jest traktowana jako czynność podlegająca VAT (dostawa nieruchomości) od tych, które należy uznać za zbycie ZCP (czyli czynność wyłączoną z VAT).

2. Reguła podstawowa – zbycie nieruchomości komercyjnej jest czynnością opodatkowaną VAT

MF wskazało, iż regułą jest, iż dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości może być uznana za zbycie ZCP nie podlegające opodatkowaniu VAT.

3. Przesłanki uznania przedmiotu transakcji za ZCP

Aby dostawa nieruchomości została uznana za sprzedaż ZCP muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

• zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (element subiektywny) oraz

• faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (element obiektywny).

4. Jak ustalić zamiar nabywcy (element subiektywny)

W tej mierze objaśnienia przewidują, że dokonując oceny należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego chęć kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (co może wynikać choćby z korespondencji).

5. Jak ustalić to czy majątek jest wystarczający do kontynuowania działalności (element obiektywny)

W tej mierze objaśnienia zakładają, że dla przesądzenia tej okoliczności należy ocenić czy zespół składników majątkowych będący przedmiotem transakcji zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Wyjaśniając to bardziej szczegółowo, MF określa to, jakie elementy transakcji wskazują na to, że mamy do czynienia z ZCP a jakie nie mają na to żadnego wpływu. Także tę analizę należy wykonać na moment zawarcia transakcji. Jedynie gwoli przykładu,samo przeniesienie gruntu, budynków, praw i obowiązków z umów najmu ale bez umów kredytowych i umów o zarządzanie nie powinno być, zdaniem MF, jako sprzedaż ZCP nie podlegająca VAT.

6. Charakter objaśnień

Objaśnienia mają, de facto, moc taką jak interpretacje ogólne – a zatem ich wprowadzenie pozwoli na uporządkowanie rynku i zwiększy pewność dokonywanych transakcji.

7. Co dalej?

Sądzimy, że należy przeanalizować przed wszystkim planowane transakcje. Jednak, mimo że objaśnienia nie mają bezpośrednio wpływu na przeszłe rozliczenia warto rozważyć także i czy, w przypadku gdy zakwalifikowali Państwo wcześniejszą transakcję inaczej niż wynika to z objaśnień, warto pokusić się o jej reklasyfikację.

MDDP aktywnie uczestniczyło w procesie konsultacji przedmiotowych objaśnień – jeżeli byliby Państwo zainteresowani dokładniejszą analizą ich skutków, jesteśmy do Państwa dyspozycji.