Zaliczka nie kreuje obowiązku podatkowego w umowie najmu

Takie stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 sierpnia 2018 r., sygn. I FSK 1842/16. Sprawa dotyczyła podatnika – spółki będącej właścicielem nieruchomości (gruntów i budynków) w postaci centrum handlowego. Spółka w 2015 r. zawarła umowę najmu budynku, który miał zostać wybudowany na jej koszt. W umowie najmu ustalono miesięczny czynsz, płatny do 10. dnia każdego miesiąca, a dodatkowo, najemca zobowiązał się do zapłaty zaliczki na poczet przyszłych czynszów. Spółka postanowiła wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, mającej na celu potwierdzenie, czy otrzymana zaliczka będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w VAT. Zdaniem Spółki do umów najmu ma zastosowanie szczególny moment powstania obowiązku podatkowego, którym jest wystawienie faktury, a przy braku jej wystawienia – upływ terminu płatności.

Jednocześnie Spółka wskazała, że z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT wynika, że w przypadku usług najmu otrzymanie wcześniejszej zapłaty nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w stosunku do otrzymanej kwoty. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach nie zgodził się ze stanowiskiem Spółki, uznając że ustalenie w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki stanowi de facto ustalenie terminu płatności czynszu najmu w rozumieniu art. 19a ust. 7 ustawy o VAT, a to skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego i koniecznością wystawienia faktury. Interpretacja ta została uchylona przez WSA w Krakowie, a następnie trafiła przed NSA, który podzielił stanowisko Spółki i oddalił skargę kasacyjną organu interpretacyjnego. NSA podkreślił, że przepisy ustawy o VAT nie przewidują obowiązku wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie zaliczki na poczet usługi najmu. W konsekwencji Sąd uznał, że skoro obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, a podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury, to obowiązek podatkowy nie powstaje.

Przedstawiony wyrok należy z pewnością ocenić pozytywnie. Przepis art. 19a ust. 8 ustawy o VAT dotyczący opodatkowania zaliczek wprost wskazuje, że nie ma on zastosowania do czynności, w których obowiązek podatkowy powstaje na zasadach szczególnych, określonych w art. 19a ust. 5 pkt 4, na co zwracały uwagę Sądy obydwu instancji.