VAT a sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości rolnej

Problematyka opodatkowania transakcji polegających na podziale nieruchomości a następnie sprzedaży jej części jako odrębnych działek wielokrotnie była przedmiotem spraw toczących się przed sądami administracyjnymi.

Sprawa dotyczyła podatnika [dalej także jako: wnioskodawca, skarżący], który nabył do majątku prywatnego nieruchomość rolną, którą użytkował jedynie na cele rolne. Po pewnym czasie postanowił jednak sprzedać część tej nieruchomości. Aby dokonać jej podziału, konieczne było uzyskanie warunków zabudowy, gdyż bez nich nie ma możliwości prawnie skutecznego podziału działek na mniejsze niż o powierzchni 0,3 ha. W tym celu złożył wniosek o warunki zabudowy dla inwestycji, której przedmiotem miała być budowa 18 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Wójt gminy uwzględnił wniosek podatnika i wydał pozytywną decyzję. Następnie wnioskodawca wystąpił z  wnioskiem o podział nieruchomości rolnej, aby wydzielić 8 działek oraz drogę wewnętrzną. W tym przypadku również została wydana decyzja korzystna dla podatnika.

Ponieważ nieruchomość położona była ok. 400 km od miejsca zamieszkania podatnika, nie mógł on zająć się sprzedażą tych działek osobiście. Dlatego zawarł umowę z biurem pośrednictwa nieruchomości. Działki rolne zostały sprzedane z prawem służebności gruntowej przechodu i przejazdu przez drogę wewnętrzną. Co więcej, w związku z tym, że gmina nie zezwoliła na przyłączenie do gminnej sieci wodociągowej, podatnik został zmuszony do wybudowania jej fragmentu.

Podatnik miał wątpliwość, czy powinien zapłacić podatek VAT od sprzedaży wydzielonych działek, ponieważ występują w tym zakresie różne interpretacje organów podatkowych. Dlatego dokonał zgłoszenia do CEIDG, a w ślad za nim także rejestracji dla celów VAT.

Następnie wystąpił do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej [dalej: DKIS] z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, w którym zadał pytanie, czy z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawca będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, oraz – gdyby został za niego uznany –  czy jego działki rolne będą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zdaniem podatnika sprzedaż opisanych nieruchomości należy do sfery czynności prywatnych związanych z wykonywaniem prawa własności, a nie do czynności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dlatego uważa, że nie jest w tym przypadku podatnikiem VAT.

Jednakże gdyby jego powyższe rozumowanie okazało się błędne, to uważa on, że wykonywane przez niego czynności powinny być zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Dlaczego? – Ponieważ przedmiotem sprzedaży są działki rolne, dla których nie ma planu zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy dotyczyły działki rolnej przed podziałem i utraciły swój byt prawny (z uwagi na fakt, że podatnik dokonał podziału i sprzedaje działki rolne bez prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek).

DKIS w interpretacji z 27 kwietnia 2022 r. (sygn. akt 0111-KDIB3-3.4012.8.2022.4.MPU) uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Podatnik wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego [dalej: WSA] w Gliwicach.

Oddalenie skargi

WSA w Gliwicach podzielił zdanie DKIS i uznał, że w tym konkretnym przypadku całokształt okoliczności wskazuje, że wnioskodawca powinien być uznany za podatnika VAT. Przemawia za tym jego profesjonalne podejście do analizowanych transakcji: nabył nieruchomość, uzyskał decyzję o warunkach zabudowy a następnie dokonał podziału i przystąpił do sprzedaży powstałych w ten sposób działek. Sąd zwrócił uwagę, że w tej sprawie szczególnie istotne jest to, że podatnik  w ramach umów zawartych z nabywcami nieruchomości zobowiązał się do budowy wodociągu. Ocenił, że tego rodzaju zobowiązanie wskazuje na profesjonalną działalność skarżącego. Co więcej, ciąg czynności podejmowanych w tej sprawie układa się w logiczną całość i bez wątpienia wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli natomiast chodzi o kwestie związane ze zwolnieniem z podatku VAT, to argumentacja podatnika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki (nieruchomości), a następnie jej podział na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami niweczy przeznaczenie tych nieruchomości pod zabudowę, w ocenie sądu jest błędna.

WSA w Gliwicach podkreślił, że sądy administracyjne, w tym NSA, wydały szereg orzeczeń w analogicznych sprawach. Zgodnie z linią orzeczniczą uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie podział nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie powodują, iż powstałe działki tracą przeznaczenie na cele budowlane.

Znaczenie w VAT

Problematyka opodatkowania transakcji polegających na podziale nieruchomości a następnie sprzedaży jej części jako odrębnych działek wielokrotnie była przedmiotem spraw toczących się przed sądami administracyjnymi. W większości przypadków uznają one takie czynności za działalność gospodarczą, których skutkiem jest opodatkowanie VAT-em.

Podobnie jest i w tej sprawie. WSA w Gliwicach nie zgodził się ze stanowiskiem skarżącego (podatnika), że ciąg przeprowadzonych transakcji to czynności związane z wykonywaniem prawa własności. Przeciwnie – uznał, że szereg okoliczności wskazuje na profesjonalne działanie podatnika, jak na przykład zobowiązanie się podatnika do budowy wodociągu i to w umowach zawartych z nabywcami poszczególnych nieruchomości.

Jeśli chodzi o możliwość zwolnienia transakcji z VAT, to sąd zdecydował, że nieprawidłowe jest stanowisko podatnika, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej nieruchomości a następnie jej podział przekreśla przeznaczenie powstałych działek pod zabudowę.