Udostępnienie apartamentu na rzecz podmiotu zarządzającego nie może korzystać z obniżonej stawki VAT

Popularny w ostatnich latach model inwestycyjny zakładał, że inwestorzy nabywali nieruchomości (popularnie nazywane apartamentami) w kompleksach apartamentowo-hotelowych powstających w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. W przyjętym modelu biznesowym właściciele takich nieruchomości mierzyli się z problemem ustalenia sposobu opodatkowania VAT dla czynności udostępniania swojej własności na rzecz operatora takiego kompleksu apartamentowo-hotelowego.

Kwestia rozliczeń VAT nie była istotnym zagadnieniem, jeżeli właściciel apartamentu zdecydował się skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Nie zawsze jednak to rozwiązanie było możliwe, ponieważ z opcji tej mogły korzystać jedynie podmioty, których roczne obroty nie przekraczają 200 tys. zł. Co więcej, korzystanie ze zwolnienia podmiotowego automatycznie skutkowało brakiem prawa do odliczenia VAT związanego np. z zakupem nieruchomości, w związku z czym najczęściej takie rozwiązanie było dla właścicieli nieruchomości wyjątkowo niekorzystane.

W przeszłości organy podatkowe powszechnie akceptowały możliwość stosowania 8-procentowej stawki VAT, właściwej dla usług zakwaterowania, również w zakresie usługi udostępniania nieruchomości na rzecz operatorów (podmiotów zarządzających), którzy wykorzystywali je do dalszego ich udostępniania w ramach krótkoterminowego zakwaterowania. Z sytuacją taką mamy do czynienia właśnie w opisanym modelu biznesowym, w którym osoby dokonywały inwestycyjnego nabycia lokali (apartamentów) przeznaczonych na dalszy, krótkoterminowy wynajem. Właściciele takich lokali podpisywali umowy z operatorami udostępniając im swoje apartamenty, a operatorzy zarządzali całym kompleksem i dokonywali dalszego wynajmu lokali w swoim imieniu i na swoją rzecz. W takiej sytuacji organy podatkowe uznawały tożsamość usług świadczonych przez właściciela na rzecz takich operatorów i dalej przez operatorów na rzecz osób faktycznie korzystających z takich lokali.

Zmiana podejścia

Obecnie jednak fiskus uznaje, że fakt wykorzystywania lokalu przez pośrednika (operatora) w celu krótkoterminowego zakwaterowania nie sprawia, że właściciel również świadczy taką usługę. W konsekwencji organy podatkowe, które coraz skuteczniej egzekwują wobec podatników taką wykładnię przepisów, uznają, że udostępnianie apartamentów na rzecz operatorów w celu dalszego, krótkoterminowego wynajmu podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). Tym samym jedynie bezpośrednie świadczenie usług zakwaterowania na rzecz osób (podmiotów) korzystających z apartamentu podlega obniżonej, 8-proc. stawce VAT (tak stwierdził np. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.191.2020.2.EW).

Opisana zmiana podejścia organów podatkowych ma znaczenie przede wszystkim dla inwestorów tzn. właścicieli takich nieruchomości, którzy w przypadku stosowania obniżonej stawki VAT dla swoich usług świadczonych na rzecz operatorów są narażeni na powstanie zaległości podatkowych. Z drugiej strony VAT w swojej konstrukcji jest podatkiem neutralnym dla przedsiębiorców, gdzie w relacji właściciel nieruchomości-operator to nabywca usług powinien dokonać zapłaty podatku na rzecz usługodawcy, a potem dokonać jego odliczenia. Tym samym zarówno właścicielom apartamentów, jak i operatorom powinno zależeć, aby cały model współpracy był możliwie efektywny i bezpieczny podatkowo.