Pośrednie posiadanie nieruchomości a definicja „spółki nieruchomościowej”

Definicja „spółki nieruchomościowej” oraz wątpliwości z nią związane

Zgodnie z przepisami spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (a w przypadku spółki rozpoczynającej działalność wartości rynkowej aktywów), bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości, a ich łączna wartość przekracza 10 mln zł. Dodatkowo, w przypadku spółki kontynuującej działalność spółka powinna spełnić warunek przychodowy.

Jedną z nadal niejasnych kwestii jest sposób ustalenia wartości pośrednio posiadanych nieruchomości w Polsce lub praw do takich nieruchomości (np. poprzez posiadanie udziału w spółkach zależnych posiadających nieruchomości). Problematyczne jest określenie, w jakich sytuacjach  stanowią one co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów danej spółki, jako jeden z warunków do wypełnienia definicji spółki nieruchomościowej. Do tej kwestii odniósł się niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 16 października 2024 r.[1], który potwierdził niekorzystną dla podatników interpretację przepisów i jest pierwszym wyrokiem poruszającym ten problem.

Ustalenie prawidłowego sposobu kalkulacji pośredniego posiadania nieruchomości przez daną spółkę wpływa co do zasady na kwalifikację tej spółki jako spółki nieruchomościowej, co w konsekwencji będzie wpływało na opodatkowanie transakcji dotyczących spółek nieruchomościowych jak również na obowiązki dot. raportowania.

Podejście organów podatkowych do sposobu obliczania pośredniego posiadania nieruchomości

Początkowo organy podatkowe przyjmowały, że w celu obliczenia wartości bilansowej pośrednio posiadanych nieruchomości, należy brać pod uwagę wartość bilansową udziałów, akcji w zależnych spółkach kapitałowych oraz wartość udziałów kapitałowych w zależnych spółkach osobowych, w których przynajmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowią bezpośrednio lub pośrednio nieruchomości położone w Polsce lub prawa do takich nieruchomości.

Stanowisko takie wyrażono m.in. w interpretacji indywidualnej z 14 marca 2022 r.[2]:„…dla celów określenia wskaźnika udziału wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości w całkowitej wartości bilansowej aktywów Spółki jako wartość aktywów Spółki, którą pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości, należy przyjąć wartość bilansową aktywów Spółki prezentowanych zgodnie z regulacjami prawa rachunkowego w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności w jednostkowym bilansie Spółki jako aktywa finansowe, obejmujących posiadane przez Spółkę udziały, akcje i udziały kapitałowe w, odpowiednio, spółkach kapitałowych oraz spółkach osobowych, w przypadku których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów danego podmiotu stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości…”. Analogiczne stanowisko zawarto w interpretacji indywidualnej z 20 lipca 2023 r.[3].

W sierpniu 2023 roku doszło do zmiany stanowiska – organy podatkowe konsekwentnie wskazują w wydawanych interpretacjach indywidualnych, że przy obliczaniu posiadania pośredniego należy brać pod uwagę wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne, zamiast jak dotychczas przyjmowano, wartości udziałów, akcji lub udziałów kapitałowych w spółkach zależnych. Stanowisko takie przyjęto m.in. w interpretacjach indywidualnych z 14 sierpnia 2023 r.[4], z 2 maja 2024 r.[5], z 7 czerwca 2024 r.[6] oraz z 23 lipca 2024 r.[7].

Przykładowo, w ostatniej z wymienionych interpretacji indywidualnych wskazano wzór, którym należy posługiwać się przy weryfikacji warunku dotyczącego struktury aktywów, tj. weryfikacji czy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości. Wzór ten ma następującą postać:

„– Licznik: Wartość bilansowa nieruchomości w Spółce plus wartość bilansowa nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczona jako wartość bilansowa nieruchomości, które posiadają poszczególne Spółki zależne pomnożony przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych).

– Mianownik: Wartość bilansowa bezpośrednich aktywów Spółki oraz wartość bilansową pośrednich aktywów”.

WSA potwierdza nowe podejście organów podatkowych w zakresie sposobu obliczania pośredniego posiadania nieruchomości

Prezentowana przez organy podatkowe od sierpnia 2023 r. linia interpretacyjna została potwierdzona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 16 października 2024 r.[8]. Sąd potwierdził, że semantyka czy też struktura przepisu[9]  wskazuje na intencję objęcia definicją spółki nieruchomościowej również takie podmioty, które w sposób pośredni wykonują prawa do nieruchomości. Zdaniem sądu błędne i nie znajdujące oparcia w treści przepisu⁹ jest stanowisko, że chodzi o wartość udziałów bądź akcji, które posiada spółka w spółkach zależnych, które mogą być uznane za spółki nieruchomościowe. Jasna treść przepisu wskazuje, że chodzi o wartość bilansową wszystkich nieruchomości, posiadanych bezpośrednio i pośrednio, czyli również poprzez spółki zależne. Pisemne uzasadnienie tego wyroku nie zostało jeszcze opublikowane.

Wątpliwości podatników

Niekorzystna linia interpretacyjna organów podatkowych może skutkować znacznym rozszerzeniem zakresu podmiotów wypełniających przesłanki definicji spółki nieruchomościowej, a w konsekwencji również objętych obowiązkiem raportowania, ponieważ wartość nieruchomości spółek zależnych niejednokrotnie znacznie przewyższa wartość udziałów w spółkach zależnych. Przy weryfikacji obowiązków dot. raportowania rekomendujemy uwzględnić obecne podejście organów, jak również zweryfikować podejście stosowane w poprzednich latach.

Przypominamy, że przepisy dotyczące raportowania spółek nieruchomościowych nakładają obowiązki sprawozdawcze na spółki nieruchomościowe oraz ich bezpośrednich oraz pośrednich wspólników, którzy spełniają określone kryteria. Obowiązki te należy wykonać w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego lub obrotowego danej spółki nieruchomościowej. Oznacza to, że w przypadku podatników, których rok podatkowy jest równy kalendarzowemu, termin na raportowanie za 2024 rok upłynie 31 marca 2025 r.

Jeśli mają Państwo jakiekolwiek dodatkowe pytania dotyczące tego zagadnienia, prosimy o kontakt z autorami.

**

[1] Wyrok o sygn. III SA/Wa 1771/24.

[2] Interpretacja indywidualna o sygn. 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK.

[3] Interpretacja indywidualna o sygn. 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW.

[4] Interpretacja indywidualna o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2.

[5] Interpretacja indywidualna o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.54.2024.1.AN.

[6] Interpretacja indywidualna o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN.

[7] Interpretacja indywidualna o sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR.

[8] Wyrok o sygn. III SA/Wa 1771/24.

[9] Art. 4a pkt 35 lit. b u.p.d.o.p.