Podstawa opodatkowania VAT przy aporcie nieruchomości – czy będzie rewolucyjna zmiana?

Przy przekształceniach kapitałowych w spółkach nieruchomościowych istotną kwestią jest opodatkowanie VAT niektórych czynności. Wniesienie aportem nieruchomości do spółki jest uznawane za odpłatną dostawę towarów,  a odpłatnością za tą czynność są udziały lub akcje w spółce. Tym samym powstaje naturalne pytanie, jaką wartość udziałów należy przyjąć – czy będzie to cena nominalna akcji /udziałów, czy też wartość emisyjna bądź cena rynkowa wnoszonej nieruchomości.

Kwestia ta jest utrwalona w praktyce podatkowej od wielu lat. Otóż organy podatkowe i sądy administracyjne zgodnie przyjmują, że podstawą opodatkowania jest zapłata uzyskana przez wnoszącego aport w zamian za świadczenie w postaci wkładu niepieniężnego, a wysokość tej zapłaty stanowi równowartość wartości (brutto) nominalnej akcji. W praktyce oznacza to, że jeżeli udziałowcy zadecydują o przekazaniu nadwyżki wartości przedmiotu aportu na kapitał zapasowy – podstawa opodatkowania VAT może być bardzo niska, niewspółmierna do wartości rynkowej wnoszonej nieruchomości.

To korzystne dla podatników podejście może jednak ulec zmianie za sprawą wyroku TSUE, który będzie rozstrzygał pytanie prejudycjalne skierowane przez polski Naczelny Sąd Administracyjny. Otóż rozstrzygając sprawę prawa do odliczenia VAT od wniesionego aportu, NSA zdecydował się na zawieszenie postępowania i zadanie pytanie prejudycjalnego następującej treści:

Czy przez zapłatę otrzymaną lub którą dostawca otrzyma w zamian za dostawę towarów, o której mowa w art. 73 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE seria L z 2006 r. Nr 347/1 ze zm.), należy rozumieć wartość nominalną obejmowanych akcji, czy wartość emisyjną, jeżeli strony określiły, że zapłatę stanowić będzie wartość emisyjna akcji?

Jeżeli TSUE przychyliłby się do drugiej koncepcji to doszłoby do rewolucyjnej zmiany w podejściu do kwestii opodatkowania VAT wkładów niepieniężnych. W praktyce skutkowałoby to opodatkowaniem VAT także nadwyżki wartości przedmiotu aportu, co obecnie nie ma miejsca. Miałoby to istotne znaczenie w szczególności w przypadku aportów wnoszonych do spółek, które ze względu na przedmiot działalności nie mają prawa do odliczenia VAT (działalność finansowa) i skutkowałoby istotnym wzrostem obciążeń podatkowych dla tych podmiotów. Zatem to orzeczenie może okazać się bardzo ważne dla wielu inwestorów działających na rynku nieruchomościowym.

Postanowienie NSA I FSK 2003/18 z 24.02.2023 r.