Podatkowe skutki sprzedaży nieruchomości w Polsce i za granicą – co powinien wiedzieć polski rezydent?

W ostatnich latach coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w nieruchomości zagraniczne. Motywy zakupu są różne – dla jednych to lokata kapitału, dla innych sposób na posiadanie drugiego domu w atrakcyjnym turystycznie miejscu.

Gdy jednak przychodzi moment sprzedaży nieruchomości, pojawia się pytanie – jakie konsekwencje podatkowe niesie za sobą taka transakcja dla polskiego rezydenta podatkowego? Czy ma znaczenie położenie nieruchomości – w Polsce, za granicą? Wbrew pozorom, odpowiedź nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać. W grę wchodzą zarówno przepisy polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), jak i umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO). Kluczowe znaczenie ma również tzw. zasada 5 lat oraz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Zasada 5 lat – kiedy unikniesz podatku?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Jeśli upłynie ten okres, transakcja nie rodzi obowiązku podatkowego w Polsce. Oznacza to, że osoba, która sprzeda nieruchomość po upływie 5 lat, nie musi odprowadzać podatku dochodowego w Polsce – niezależnie od tego, czy nieruchomość położona jest w Polsce, Hiszpanii, Francji czy np. Tajlandii.

Jeśli jednak sprzedaż nastąpi przed upływem tego terminu, polski rezydent podatkowy musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, powiększoną o koszty związane z nabyciem i ewentualnymi nakładami na nieruchomość.

Unikanie podwójnego opodatkowania

Przy sprzedaży nieruchomości zagranicznej w pierwszej kolejności należy sprawdzić, gdzie dochód ten podlega opodatkowaniu. Polska zawarła wiele umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, które najczęściej stanowią, że dochody ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Oznacza to, że jeśli np. Polak sprzedaje mieszkanie w Niemczech, podatek dochodowy powinien zostać zadeklarowany i zapłacony w Niemczech, zgodnie z tamtejszymi przepisami.

Jednakże jako polski rezydent podatkowy, sprzedający musi również wykazać dochód w Polsce. W zależności od konkretnej UPO:

• • podatek zapłacony za granicą może zostać odliczony od 19% podatku należnego w Polsce (metoda odliczenia proporcjonalnego, obowiązująca m.in. w UPO zawartej między Polską a USA, Hiszpanią, Wielką Brytanią, Bułgarią) lub
  • sprzedaż nieruchomości może być całkowicie zwolniona z opodatkowania w Polsce (metoda wyłączenia z progresją, obowiązująca m.in. w UPO zawartej między Polską a Niemcami, Francją, Szwajcarią).

Jak i gdzie deklarować dochód ze sprzedaży?

Dochód ze sprzedaży krajowej oraz zagranicznej nieruchomości, jeżeli nie ma zastosowania metoda wyłączenia z progresją, powinien zostać wykazany w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39. Termin złożenia zeznania i zapłaty 19% podatku dochodowego przypada na 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. W deklaracji tej można również skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli spełnione są określone warunki.

Gdzie można kupić nieruchomość, by skorzystać z ulgi?

Polskie przepisy umożliwiają zwolnienie z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Zgodnie z przepisami, potwierdzonymi praktyką polskiego fiskusa, własne cele mieszkaniowe możemy realizować zarówno poprzez zakup nieruchomości położonej w Polsce, jak i w innych krajach Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG). Ważne jest jednak, aby zakupiona nieruchomość służyła potrzebom mieszkaniowym podatnika, choć nie oznacza to, że cel ten musi być realizowany w wymiarze 365 dni w ciągu roku. Potwierdzają to również interpretacje podatkowe, np. Dyrektor KIS w interpretacji z 10 maja 2024 r. (nr 0115-KDIT3.4011.369.2024.1.RS), gdzie podatnik przeznaczył środki na zakup mieszkania w Hiszpanii i zamieszkiwał w nim kilka miesięcy okresie jesienno – zimowym.

Przykłady zastosowania ulgi mieszkaniowej

1. 1. Sprzedaż mieszkania w USA i zakup domu w Polsce
      Pani Maria, polska rezydentka podatkowa, sprzedała swoje mieszkanie w Chicago przed upływem 5 lat od zakupu, osiągając dochód. Z uwagi na to, że kwota podatku zapłaconego w USA  była niższa niż 19% PIT w Polsce, co do zasady Pani Maria powinna dopłacić różnicę w Polsce. Aby uniknąć podatku, zdecydowała się przeznaczyć cały uzyskany dochód na zakup domu w Warszawie, dzięki czemu skorzystała z ulgi mieszkaniowej.
   2. Sprzedaż apartamentu w Wielkiej Brytanii i i zakup mieszkania w Portugalii
      Pan Michał sprzedał swój apartament w Londynie po czterech latach od zakupu, uzyskując dochód podlegający opodatkowaniu. Ze środków ze sprzedaży kupił mieszkanie w Lizbonie, które zamierzał wykorzystywać jako swoje miejsce zamieszkania przez okres kilku miesięcy w roku, nie rezygnując jednocześnie ze swojego głównego mieszkania w Poznaniu. Ponieważ Portugalia jest członkiem UE, mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć opodatkowania w Polsce.