Podatek od przychodów z budynków. Rozliczenie, wątpliwości, wnioski o zwrot

Czym jest podatek od przychodów z budynków?

Podatek od przychodów z budynków obowiązuje w polskim porządku prawnym od 1 stycznia 2018 r. Danina ta określana potocznie „podatkiem minimalnym od budynków” jest rozwiązaniem, które w założeniu ma doprowadzić do zapewnienia efektywnego opodatkowania podmiotów działających w segmencie nieruchomościowym.

Kogo dotyczy podatek od przychodów z budynków?

Z obecnych regulacji wyprowadzić można cztery przesłanki, które warunkują opodatkowanie podatkiem od przychodów z budynków. Podatek ten jest należny od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem, który:

• stanowi własność albo współwłasność podatnika;
• jest składnikiem majątkowym związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą;
• został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (katalog otwarty, co powoduje wątpliwości w praktyce);
• jest położony na terytorium RP.

Jak obliczyć podatek minimalny od budynków?

Podatek ma charakterystyczną konstrukcję, gdyż jego wymiar jest zależny od specyficznie zdefiniowanego przychodu oraz określonych składników majątkowych.

Przychodem podlegającym opodatkowaniu jest ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa środka trwałego wynikająca z prowadzonej ewidencji. Natomiast w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – przychód odpowiada wartości początkowej ustalonej na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji.

Podstawę opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków stanowi suma przychodów z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10.000.000 PLN.

Pomniejszenie podstawy opodatkowania świadczy o kierunku działań ustawodawcy dążącego do opodatkowania podatników posiadających nieruchomości o wysokiej wartości.

Podatek od przychodów z budynków należy obliczać co miesiąc i podlega on wpłacie do 20-stego dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który jest płacony podatek. Stawka podatku od przychodów z budynków wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Problemy praktyczne w podatku od przychodów z budynków

Kilka lat obowiązywania przepisów dot. minimalnego podatku dochodowego od budynków doprowadziło do powstania szeregu wątpliwości po stronie podatników. Poniżej prezentujemy wybrane zagadnienia będące przedmiotem sporów.

1. Co, jeżeli tylko część budynku jest oddana do używania?

Ustawodawca w przepisach uregulował sytuacje, w których to podatnik odda do używania jedynie część powierzchni. Wówczas podatnik powinien ustalić przychód proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania na podstawie właściwych umów w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

W praktyce pojawiły się wątpliwości dotyczące części wspólnych w kontekście prawidłowego rozliczenia proporcji.

2. Czy umowa hotelowa stanowi umowę o podobnym charakterze do umowy najmu/dzierżawy?

Posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem w przepisach „inna umowa o podobnym charakterze” już na etapie legislacyjnym budziło zastrzeżenia. W praktyce doprowadziło to do szeregu spraw podatkowych, gdzie rozstrzygano czy umowa hotelowa stanowi umowę o podobnym charakterze do umowy najmu/dzierżawy.

W orzecznictwie z początku obowiązywania przepisów istniały dwa przeciwstawne poglądy. Aktualnie, zgodnie z dominującym stanowiskiem NSA, umowa hotelowa nie stanowi innej umowy o podobnym charakterze do umowy najmu czy też dzierżawy.

3. Domy studenckie, akademiki, internaty, budynki uczelniane a podatek od przychodów z budynków

Wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków dotyczyły także szeroko rozumianych budynków akademickich (uniwersyteckich). Zasadnicza wątpliwość sprowadza się do tego, czy udostępnienie miejsca (lokalu) studentowi, czy też doktorantowi w związku ze studiami na podstawie specyficznej umowy, może zostać zakwalifikowane jako umowa o podobnym charakterze do umowy najmu lub dzierżawy.

W orzecznictwie, na kanwie tych spraw, wydano kilka rozstrzygnięć, gdzie przesądzono, że regulacje podatku od przychodów z budynków nie znajdą zastosowania do:

• udostępnienia przez uczelnię studentom miejsc w domu studenckim;
• udostępnienia budynku studentom, doktorantom i stażystom;
• udostępnienia miejsc w internacie, gdyż w takim przypadku nie dochodzi do zawarcia klasycznej umowy, lecz zaistnienia stosunku wewnątrzzakładowego ucznia z uczelnią.

Przy czym, w przeszłości zdarzały się także odmienne stanowiska, które potwierdzały, że regulacje podatku od przychodów z budynków znajdują także zastosowanie do budynków akademickich.

Przytoczone przykłady prowadzą do wniosku, że podatek od przychodów z budynków, ze względu na niejednoznaczną treść przepisów nadal prowadzi do powstawania szeregu wątpliwości po stronie podatników w zakresie prawidłowego rozliczenia podatku.

Jak rozliczać podatek od przychodów z budynków?

Podatnicy zobowiązani są do rozliczenia podatku na bieżąco. Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczają od zaliczki na CIT/PIT. Natomiast definitywnego rozliczenia podatku dokonują w zeznaniu rocznym.

Czy można wnioskować o zwrot podatku od przychodów z budynków?

Po złożeniu zeznania rocznego (np. CIT-8) podatnicy, którzy nie dokonali pełnego odliczenia podatku mogą składać wniosek o zwrot zapłaconego podatku. Zwrot jest dokonywany bez wydania decyzji, jeżeli wniosek podatnika nie budzi wątpliwości. Co jednak istotne, w wyniku złożenia wniosku, co do zasady organy podatkowe wszczynają postępowanie i weryfikują prawidłowość wyliczenia podatku minimalnego oraz całego wyniku CIT/PIT za dany rok.

Przed wystąpieniem z wnioskiem o zwrot istotna jest zatem, zarówno weryfikacja rozliczenia rocznego CIT/PIT, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów związanych z kosztami finansowania dłużnego oraz ustaleniem wartości początkowej środków trwałych, jak i weryfikacja rozliczenia podatku od przychodów z budynków.

MDDP posiada znaczące doświadczenie w takich sprawach i oferuje kompleksowe wsparcie podatnika w procesie zwrotu podatku, które obejmuje trzy etapy:

• Etap I – weryfikacja kalkulacji wyniku; w podatku CIT/PIT i kalkulacji minimalnego podatku dochodowego od budynków;
• Etap II – przygotowanie wniosku;
• Etap III – postępowanie o zwrot.