Podatek od nieruchomości 2025

rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu nieruchomości

Z początkiem 2025 r. weszły w życie rewolucyjne zmiany w podatku od nieruchomości, z którymi mierzą się przedsiębiorcy. Pomimo zapowiadanych przez Ministerstwo Finansów chęci zachowania fiskalnego status quo, w przypadku wielu podatników oznacza to konieczność aktualizacji zakresu obiektów, które trzeba zgłosić do opodatkowania.

Obowiązujące definicje budynku i budowli nie odwołują się już do prawa budowlanego. Dzięki temu podatnicy powinni być w stanie określić, co podlega opodatkowaniu PON, bez potrzeby znajomości przepisów budowlanych.

Nowe przepisy mogą jednak rodzić ryzyko pomyłki w sytuacji, gdy dotychczasową praktyką przedsiębiorcy przy rozpoznawaniu, co podlega opodatkowaniu, było opieranie się na dokumentacji budowlanej. Od bieżącego roku takie podejście będzie niewłaściwe, choć dokumenty budowlane mogą być pomocne jako źródło szczegółowych danych.

Wpływ omawianych zmian na wysokość podatku zależy jednak nie tylko od treści nowych przepisów, ale również od sposobu ujęcia nieruchomości i obiektów budowlanych w ewidencji środków trwałych. Potencjalne rozbieżności w ewidencji również mogą skutkować nieprawidłowościami w rozliczeniach podatku (nadpłaty, zaległości).

Zmodyfikowane przepisy dotyczące podatku od nieruchomości sprowadzają się nie tylko do zmiany definicji budynku i budowli poprzez oderwanie ich od prawa budowlanego, lecz także na wprowadzeniu niezdefiniowanych dotychczas w ustawie podatkowej terminów „obiekt budowlany” oraz „trwałe związanie z gruntem”.

Poniżej opisujemy najważniejsze zmiany dla przedsiębiorców w zakresie podatku od nieruchomości, które weszły w życie od początku 2025 r.

BUDYNEK
(zmiana definicji)

obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych,
wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach,
z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

wyłączenie z definicji BUDYNKU obiektów, w których są lub mogą być gromadzone materiały spowoduje, że niektóre obiekty uznawane obecnie za BUDYNKI mogą być w roku 2025 opodatkowane od wartości jako BUDOWLE,
doprecyzowanie kwalifikacji podatkowej BUDYNKÓW stanowiących element kompleksu obiektów np. oczyszczalni ścieków lub sportowych,
nie wszystkie potencjalne ryzyka podatkowe zostają ograniczone.

Przegląd podatkowy MDDP → pozwoli Państwu nie tylko na identyfikację wszelkich ryzyk, ale też na ustalenie potencjalnych nadpłat podatkowych związanych z nieprecyzyjnością aktualnych definicji.

Szczególną uwagę należy poświecić budynkom, w których są lub mogą być gromadzone materiały: sypkie, występujące w kawałkach albo w postaci ciekłej lub gazowej.

BUDOWLA
(zmiana definicji)

obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, a także
elektrownia: wiatrowa, jądrowa i fotowoltaiczna, biogazownia, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
urządzenie budowlane tj. przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa załączniku nr 4 do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem
urządzenie techniczne inne niż wymienione powyżej – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
fundamenty pod maszyny oraz urządzenia techniczne, odrębne od nich pod względem technicznym i składające się na całość użytkową

– wzniesione w wyniku robót budowlanych.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

komplikacje z wdrożeniem nowej definicji BUDOWLI do majątku dotychczas opodatkowanego PON,
konieczność szczegółowego analizowania 28 grup BUDOWLI wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy,
konieczność przeglądu przez podatników dotychczas nieopodatkowanych środków pod kątem nowej definicji BUDOWLI,
ograniczenie pierwszeństwa kwalifikacji BUDYNKU tylko dla części rodzajów BUDOWLI może dla części przedsiębiorców oznaczać opodatkowanie wartości (zł) danego środka zamiast jego powierzchni (m²).

Uzasadniona jest weryfikacja wszystkich środków trwałych pod kątem wypełniania nowych definicji w ramach przeglądu podatkowego MDDP →.

Warto też zbadać poprawności ustalenia wartości początkowej środków, która często będzie stanowiła podstawę opodatkowania BUDOWLI.

Dlatego wsparcie Państwa przez MDDP może obejmować również badanie poprawności rozliczenia inwestycji →.

OBIEKT BUDOWLANY
(nowa definicja)

budynek lub budowla, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących:

obiekty kultu religijnego - w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
obiekty architektury ogrodowej - w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki, pergole, murowane grille i oczka wodne,
obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku - w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

rozszerzenie od 2025 r. zbioru obiektów, maszyn i urządzeń podlegających opodatkowaniu jako BUDOWLE lub ich części,
komplikacje z wdrożeniem nowych definicji BUDOWLI i BUDYNKU do majątku dotychczas opodatkowanego PON,
konieczność przeglądu przez podatników środków trwałych pod kątem nowych definicji.

Organy podatkowe mogą próbować rozszerzać grupę BUDOWLI poprzez ogólne rozumienie celu gospodarczego z pominięciem aspektu technicznego. Dlatego przedsiębiorcy powinni przygotować odpowiednią argumentację i defence file na wypadek kontroli lub czynności sprawdzających.

Warto rozważyć audyt poprawności kwalifikacji nakładów na środki trwałe według procedury cost segregation →, co jest jedną z usług świadczonych przez MDDP.

TRWAŁE ZWIĄZANIE Z GRUNTEM
(nowa definicja)

takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi:

stabilność i
możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

nowa definicja zrywa z koniecznością fizycznego związku obiektu z gruntem, którego przerwanie wymaga przeprowadzenia prac budowlanych,
tymczasowe obiekty budowlane częściej będą uznawane za BUDYNKI,
tylko dla wybranych grup BUDOWLI będzie wymagany trwały związek z gruntem.

Przedsiębiorcy powinni wykonać audyt pod kątem spełniania przez nieruchomości nowej definicji trwałego związania z gruntem. Regulacje te mogą zwiększyć grupę obiektów spełniających definicję BUDYNKU, co będzie też oznaczać konieczność ustalenia powierzchni użytkowej takich obiektów w oparciu o przepisy podatkowe a nie budowlane ( znaczące różnice).

W takim przypadku wskazana może być inwentaryzacja z natury powierzchni użytkowej dla celów PON, którą wykonać mogą eksperci MDDP.

W 2025 roku podatnicy mieli wyjątkowo możliwość złożenia deklaracji DN-1 później niż zazwyczaj, tzn. nie do końca stycznia, lecz do 31 marca. Ten dodatkowy czas nie zawsze był wystarczający na przeprowadzenie przez przedsiębiorców szczegółowej weryfikacji posiadanego majątku oraz ocenę wpływu nowych przepisów na wysokość należności podatkowych, co może narazić ich na czynności sprawdzające. Ponadto w trakcie 2025 roku będą pojawiać się pierwsze przykłady orzecznictwa, które będą wpływać na działania kontrolne fiskusa.

Dlatego z odpowiednim wyprzedzeniem warto wykonać dogłębne badanie prawidłowości rozliczeń podatkowych oraz procedur dotyczących rozliczania nakładów na środki trwałe.

Eksperci MDDP są do Państwa dyspozycji, aby zaplanować zakres i termin badania podatkowego. Wyniki przeprowadzonego przez MDDP audytu dadzą Państwu nie tylko wiarygodne informacje co do konieczności złożenia ewentualnej korekty deklaracji podatkowej. Dzięki takiemu działaniu dostarczymy Państwu również argumenty na obronę dotychczasowego stanowiska w przypadku wątpliwości ze strony organów podatkowych.

Podatek od nieruchomości - wróć do strony głównej >>