Podatek od nieruchomości 2025

rewolucyjne zmiany w opodatkowaniu nieruchomości

Od 2025 r. podatników czeka rewolucja w lokalnym podatku od nieruchomości. W wyniku wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 r., zakres opodatkowania budowli i budynków zostanie zmieniony. Pewne jest, że nowa regulacja nie będzie już odwoływać się do prawa budowlanego, jak ma to miejsce obecnie. Podatnicy powinni być w stanie określić, co podlega opodatkowaniu PON, bez poszukiwania definicji w przepisach budowlanych.

Wpływ tych zmian na wysokość podatku będzie zależał nie tylko od treści nowych przepisów, ale również od sposobu ujęcia nieruchomości i obiektów budowlanych w ewidencji środków trwałych. Potencjalne rozbieżności w ewidencji mogą skutkować nieprawidłowościami w rozliczeniach podatku (nadpłaty, zaległości).

17 czerwca 2024 r. opublikowany został rządowy projekt nowych przepisów, w którym nie tylko ujęte zostały nowe definicje budynku i budowli w oderwaniu od prawa budowlanego, ale także proponowane jest zdefiniowanie terminów „trwałego związania z gruntem” oraz „całości techniczno-użytkowej”. Tym samym propozycje Ministerstwa Finansów wykraczają poza zapowiadaną chęć zachowania fiskalnego status quo.

Poniżej opisujemy najważniejsze zmiany dla przedsiębiorców w zakresie podatku od nieruchomości, które opisano w projekcie rządowym z 17 czerwca 2024 r.

BUDYNEK
(zmiana definicji)
BUDOWLA
(zmiana definicji)
CAŁOŚĆ TECHNICZNO-UŻYTKOWA
(nowa definicja)
TRWAŁE ZWIĄZANIE Z GRUNTEM
(nowa definicja)

obiekt, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
wykonany z użyciem wyrobów budowlanych,
który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
również w przypadku gdy jest on częścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy..

Konsekwencje dla Podatników	Działania do podjęcia
brak pierwszeństwa kwalifikacji obiektu jako BUDYNKU spowoduje, że niektóre obiekty uznawane obecnie za BUDYNKI mogą być w roku 2025 opodatkowane od wartości jako BUDOWLE; doprecyzowanie kwalifikacji podatkowej BUDYNKÓW stanowiących element kompleksowego obiektu np. oczyszczalni ścieków lub obiektów sportowych; nie wszystkie potencjalne ryzyka podatkowe zostają ograniczone.	"Przegląd podatkowy MDDP →" pozwoli Państwu nie tylko na identyfikację wszelkich ryzyk, ale też na ustalenie potencjalnych nadpłat podatkowych związanych z nieprecyzyjnością aktualnych definicji. Przy faktycznym wprowadzeniu zapowiadanych zmian w definicjach PON, działanie takie będzie miało przełożenie na podatek do zapłaty w 2025 r.

obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, a także
instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową,
części budowlane urządzeń niestanowiących części budowli, o których mowa w lit. a,
części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych,
fundamenty pod maszyny oraz urządzenia, odrębne pod względem technicznym od tych maszyn i urządzeń,
przyłącza do obiektu budowlanego – wykonane z użyciem wyrobów budowlanych.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

komplikacje z wdrożeniem nowej definicji BUDOWLI do majątku dotychczas opodatkowanego PON;
konieczność szczegółowego analizowania 28 grup BUDOWLI wymienionych w załączniku nr 4 do ustawy;
konieczność przeglądu przez podatników dotychczas nieopodatkowanych środków pod kątem nowej definicji BUDOWLI;
brak pierwszeństwa kwalifikacji BUDYNKU może dla części przedsiębiorców oznaczać opodatkowanie wartości (zł) danego środka zamiast jego powierzchni (m²).

Uzasadniona jest weryfikacja wszystkich środków trwałych pod kątem wypełniania nowych definicji. Warto też zbadać poprawności ustalenia wartości początkowej środków, która często będzie stanowiła podstawę opodatkowania BUDOWLI. Wsparcie Państwa przez MDDP może obejmować badanie "poprawności rozliczenia inwestycji →". Ponadto zniesienie pierwszeństwa dla BUDYNKÓW przy kwalifikacji obiektów dla celów PON jest wystarczającym argumentem za przeprowadzeniem "przeglądu podatkowego MDDP →".

zespół elementów, które są niezbędne do realizacji określonego celu gospodarczego, powiązanych ze sobą w taki sposób, że żaden z nich nie może zrealizować tego celu samodzielnie, a brak któregokolwiek z tych elementów uniemożliwia jego realizację.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

rozszerzenie od 2025 r. zbioru obiektów, maszyn i urządzeń podlegających opodatkowaniu jako BUDOWLE lub ich części
komplikacje z wdrożeniem nowych definicji BUDOWLI i BUDYNKU do majątku dotychczas opodatkowanego PON;
konieczność przeglądu przez podatników środków trwałych pod kątem nowych definicji.

Organy podatkowe mogą próbować rozszerzać grupę BUDOWLI poprzez ogólne rozumienie celu gospodarczego z pominięciem aspektu technicznego. Dlatego przedsiębiorcy powinni przygotować odpowiednią argumentację i defence file na wypadek kontroli lub czynności sprawdzających. Warto rozważyć audyt poprawności kwalifikacji nakładów na środki trwałe według procedury "cost segregation →", co jest jedną z usług świadczonych przez MDDP.

takie związanie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.

Konsekwencje dla Podatników

Działania do podjęcia

nowa definicja zrywa z koniecznością fizycznego związku obiektu z gruntem, którego przerwanie wymaga przeprowadzenia prac budowlanych;
tymczasowe obiekty budowlane częściej będą uznawane za BUDYNKI;
tylko dla wybranych grup BUDOWLI będzie wymagany trwały związek z gruntem.

Przedsiębiorcy powinni wykonać audyt pod kątem spełniania przez nieruchomości nowej definicji trwałego związania z gruntem. Regulacje te mogą zwiększyć grupę obiektów spełniających definicję BUDYNKÓW, co będzie też oznaczać konieczność ustalenia powierzchni użytkowej takich obiektów w oparciu o przepisy podatkowe a nie budowlane ( znaczące różnice). W takim przypadku wskazana może być inwentaryzacja z natury powierzchni użytkowej dla celów PON, którą wykonać mogą eksperci MDDP

Ponieważ projekt rządowy będzie podlegał konsultacjom społecznym i pracom parlamentarnym, co może wpłynąć na modyfikację ostatecznego kształtu przepisów obowiązujących od przyszłego roku, dlatego zakres zmian czekających na podatników od początku 2025 r. nadal nie jest znany. Jak wynika z odpowiedzi Ministerstwa Finansów z 6 marca 2024 r. na zapytanie Rzecznika Praw obywatelskich, nowe regulacje powinny zostać opublikowane najpóźniej do końca listopada 2024 r. Taki termin jest zdecydowanie zbyt późny i utrudni podatnikom zaimplementowanie nowych regulacji przed terminem złożenia zeznania podatkowego za 2025 r. nawet ze wsparciem zewnętrznych doradców.

Dlatego z odpowiednim wyprzedzeniem warto wykonać dogłębne badanie prawidłowości rozliczeń podatkowych oraz procedur dotyczących rozliczania nakładów na środki trwałe. Eksperci MDDP są do Państwa dyspozycji, aby zaplanować zakres i termin badania podatkowego. Wyniki przeprowadzonego przez MDDP audytu zdecydowanie ułatwią Państwu i skrócą czas potrzebny do zastosowania nowych definicji do poszczególnych składników majątkowych w celu złożenia poprawnego zeznania za rok 2025.