Podatek minimalny zależy od stopnia wynajęcia powierzchni budynku

Od 2019 r. podatkiem od przychodów z budynków (tzw. podatkiem minimalnym) objęte są wszystkie budynki, które są przedmiotem najmu (lub innej umowy o podobnym charakterze). W stosunku do budynków wynajętych w części, wprowadzono mechanizm pozwalający na ustalenie podstawy opodatkowania proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania (wynajętej) w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Regulacja w tym zakresie nie jest jasna, w szczególności przepisy o podatku minimalnym nie wskazują, co należy rozumieć przez powierzchnię oddaną do używania oraz przez całkowitą powierzchnię użytkową. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że na podstawie przepisów przejściowych, stopień wynajęcia powierzchni budynków ma również wpływ na podatek minimalny za 2018 r. (tj. w stosunku do budynków handlowych i biurowych). Powierzchnia użytkowa jest definiowana na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych dla celów opodatkowania budynków gminnym podatkiem od nieruchomości (PON) – tj. jako powierzchnia mierzona po wewnętrznych ścianach na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Ogólny charakter tej definicji uzasadnia, aby do mianownika proporcji dla celów podatku minimalnego uwzględniać powierzchnię obliczaną w ten właśnie sposób. Tym bardziej, że właściciele wynajmowanych budynków powinni dysponować tą powierzchnią dla celów PON. Z kolei literalna interpretacja powierzchni oddanej do używania na podstawie umowy najmu prowadzi do wniosku, że do licznika należy uwzględniać powierzchnię przekazaną najemcy potwierdzoną zapisami umowy najmu. Taka interpretacja oznacza, że w wielu przypadkach proporcja nigdy nie osiągnie 100%, nawet przy pełnym wynajęciu powierzchni w budynku. Zasadniczo bowiem powierzchnie wspólne budynku (np. niektóre korytarze, łazienki, strefa recepcyjna), które stanowią jego powierzchnię użytkową (mianownik), nie są jednocześnie przedmiotem najmu. Powyższe wnioski potwierdzają również organy podatkowe w ostatnio wydawanych interpretacjach indywidualnych – np. Dyrektora KIS z 26.09.2019 r., znak: 0111-KDIB1-1.4010.320.2019.1.NL; Dyrektora KIS z 11.09.2019 r., znak: 0111-KDIB2-3.4010.184.2019.2.KK. Organy podatkowe potwierdzają również w tych interpretacjach, że stosowne proporcje należy obliczać na pierwszy dzień każdego miesiąca. Właściciele budynków powinni zatem prowadzić szczegółowy rejestr powierzchni wynajętych (zwłaszcza jeżeli najem ma charakter krótkoterminowy). Kluczowe są przy tym zapisy umów z najemcami. Właściciele budynków biurowych i handlowych są również uprawnieni do zastosowania powyższych regulacji do rozliczeń podatku minimalnego za 2018 r. Dotyczy to także korekty deklaracji na podatek dochodowy za 2018 r., jeżeli podatnik nie uwzględnił dotychczas wskaźnika stopnia wynajęcia powierzchni przy obliczaniu podatku minimalnego.