Opodatkowanie VAT przy sprzedaży używanej nieruchomości

Wyrok TSUE C-56/21 w sprawie UAB Arvi ir ko

Przy sprzedaży budynków używanych zasadniczo podatnicy mają do wyboru albo skorzystać ze zwolnienia z VAT albo wybrać opcję opodatkowania i zastosować stawkę VAT w wysokości 23%.

Biorąc pod uwagę aspekty biznesowe bardziej opłacalne jest zastosowanie stawki VAT 23%, gdyż w działalności komercyjnej kupujący zwykle ten podatek może odliczyć. W konsekwencji zarówno dla kupującego i sprzedającego podatek VAT pozostaje neutralny. Z kolei zwolnienie z VAT powoduje konieczność opodatkowania umowy sprzedaży 2% podatkiem PCC a także często obowiązek korekty VAT u sprzedającego.

Przy wyborze opcji opodatkowania trzeba jednak pamiętać o spełnieniu dosyć prostych warunków formalnych. Wymagana jest odpowiednia forma oświadczenia oraz rejestracja obydwu stron jako czynnych podatników VAT.

Rodzi się pytanie czy niedopełnienie tych warunków formalnych może skutkować reklasyfikacją transakcji z opodatkowanej na zwolnioną? W ostatnich latach obserwujemy pewną liberalizację wymagań i „przymykanie oka” przez organy podatkowe i sądy na pewne niedociągnięcia. Przykładowo szerokim echem odbił się jeden z wyroków WSA (oparty jeszcze o przepisy przed nowelizacją) gdzie sąd stwierdził, że brak złożenia oświadczenia VAT do urzędu skarbowego przed transakcją sprzedaży nie powoduje wadliwości opodatkowania VAT skoro strony w umowie sprzedaży wyraźnie wskazały, iż wybierają opodatkowanie VAT.

Jednakże liberalne podejście do kwestii formalnych ma swoje granice o czym przekonał się litewski przedsiębiorca. Mianowicie w 2015 r. świeżo powstała spółka litewska zakupiła używaną nieruchomość. Transakcja była opodatkowana VAT gdyż strony wybrały opcję opodatkowania. Okazało się jednak, iż na moment sprzedaży nabywca nie był zidentyfikowany do celów VAT a rejestracja została zakończona miesiąc po transakcji. Litewski organ podatkowy stwierdził zatem, że strony nie miały prawa do wyboru opcji opodatkowania i transakcja powinna zostać zwolniona z VAT. W konsekwencji sprzedający musiał dokonać korekty uprzednio odliczonego podatku naliczonego a kupujący nie miał prawa do odliczenia VAT z faktury zakupu.

Sprawa finalnie zawisła przed Trybunałem Sprawiedliwości i została rozstrzygnięta w wyroku z 30.06.2022 w sprawie C-56/21 UAB Arvi.

Ku zaskoczeniu stron TSUE przyznał rację stanowisku zaprezentowanemu przez litewskie organy podatkowe. W szczególności uznał, iż zasady neutralności oraz proporcjonalności nie stoją na przeszkodzie do reklasyfikacji transakcji. Trybunał zauważył, iż zasada neutralności w bezwzględny sposób chroni prawo podatnika do odliczenia VAT i pozwala na zachowania prawa do odliczenia nawet w przypadku pewnych braków formalnych (np. braku rejestracji na VAT), natomiast nie znajduje ona zastosowania dla warunków wykonania przez zbywcę przysługującego mu prawa do wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości. Tutaj prymat ma zasada pewności prawa.

Wniosek zatem jest taki, iż w transakcjach których przedmiotem jest nieruchomość, należy bezwzględnie sprawdzać czy nabywca jest rzeczywiście zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i czy na dzień transakcji widnieje w rejestrze podatników. Samo oświadczenie podatnika czy też przedstawienie przez niego dowodu, że złożył zgłoszenie rejestracyjne może okazać się nie wystarczające dla opodatkowania VAT transakcji. Reklasyfikacja transakcji na zwolnioną może spowodować poważne straty finansowe zarówno dla kupującego (brak prawa do odliczenia VAT) jak i sprzedającego (korekta wieloletnia VAT).