Jak rozliczyć cash contribution w branży nieruchomości?

W branży wynajmu nieruchomości komercyjnych, jednym z uzgodnień pomiędzy wynajmującym a najemcą może być wypłacenie tzw. cash contribution, tj. dodatkowej płatności związanej najczęściej z zagwarantowaniem oczekiwanego poziomu aranżacji najmowanej powierzchni. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy mają często wątpliwości, jak dla celów podatkowych prawidłowo rozliczyć cash contribution. Podatkowe rozliczenie cash contribution zależy od tego, która strona go dokonuje oraz od zapisów umownych wskazujących na podstawę dla dokonania takiej płatności:

1. Cash contribution może być wypłacane przez wynajmującego na rzecz najemcy. Ma to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy najemca we własnym zakresie dokonuje prac aranżacyjnych powierzchni najmu i w ramach uzgodnień ustalono partycypację wynajmującego w tych wydatkach. W zależności od postanowień umownych, cash contribution może być postrzegane jako wynagrodzenie za odsprzedaż nakładów przez najemcę na rzecz wynajmującego. W rezultacie najemca powinien rozpoznać przychód podatkowy i koszty uzyskania przychodów odpowiadające wartości odsprzedawanych nakładów. Z kolei po stronie wynajmującego może okazać się, że nabywane nakłady zwiększą wartości początkowe środków trwałych. Nie można jednak wykluczyć, że konkretna płatność cash contribution będzie stanowić wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu. W rezultacie najemca powinien rozpoznać przychód podatkowy, a wynajmujący zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów.
2. Cash contribution może być również wypłacane przez najemcę na rzecz wynajmującego. Ma to miejsce zwłaszcza wtedy, gdy wynajmujący ma zapewnić najemcy powierzchnię najmu z kompletną aranżacją i jednocześnie oczekiwania najemcy przekraczają standard gwarantowany przez wynajmującego. W zależności od postanowień umownych, cash contribution może być kwalifikowane jako wynagrodzenie za odsprzedaż nakładów przez wynajmującego na rzecz najemcy. W rezultacie wynajmujący powinien rozpoznać przychód podatkowy i koszty uzyskania przychodów w wysokości odsprzedawanych nakładów, które to jednocześnie nie powinny być uwzględniane w wartościach początkowych środków trwałych. Z kolei najemca może mieć podstawę do rozpoznania inwestycji w obcym środku trwałym lub kosztów uzyskania przychodów (rozliczanych jednorazowo lub w okresie trwania umowy najmu). Nie można też wykluczyć, że wynajmujący nie powinien rozpoznawać przychodów i kosztów na zasadzie zwrotu wydatków przez najemcę.

Istnieje zatem wiele możliwości rozliczenia kwoty cash contribution dla celów podatkowych. W celu ustalenia prawidłowego sposobu rozliczenia, konieczna jest dokładna ocena  okoliczności faktycznych. Zagadnienie jest istotne z uwagi na często duże wartości cash contribution. Nieprawidłowa kwalifikacja wiąże się z ryzykiem błędnego ustalenia wyniku podatkowego, zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców. W ramach praktyki MDDP mamy szerokie doświadczenie dotyczące tych zagadnień, w tym jako element rozliczania inwestycji (cost segregation).