Nowe światło na rozliczanie projektów mieszkaniowych

W wyroku WSA w Warszawie z 13 marca 2024 r., sygn. III SA/Wa 2491/23, sąd przełamuje dotychczasową praktykę dotyczącą kosztów inwestycji przy mieszkaniowych projektach deweloperskich.

Ostatnio dominowało podejście, zgodnie z którym wydatki takie jak: opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości czy koszty marketingu nie stanowią kosztów inwestycji (Capex), a powinny być rozliczane jako koszty bieżące (Opex). W niektórych przypadkach mogło to powodować ryzyko braku możliwości efektywnego rozliczenia tych kosztów w wyniku podatkowym. Zgodnie z przywołanym wyrokiem, takie wydatki stanowią Capex (na podstawie uzasadnienia ustnego).

Lokale mieszkalne jako towary

Ustawa CIT nie zawiera szczególnych rozwiązań dla rozliczania projektów deweloperskich. W rezultacie należy korzystać z ogólnych regulacji. Mieszkaniowe projekty deweloperskie polegają w istocie na przygotowaniu towarów na sprzedaż w postaci lokali mieszkalnych. Dlatego w celu rozliczenia wydatków inwestycyjnych korzysta się z kategorii bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów, która nie posiada swojej definicji prawnej. Praktyczny zakres tego rodzaju kosztów wyznaczają interpretacje indywidualne i orzecznictwo sądowe. Przyjmuje się, że wydatek inwestycyjny powinien mieć cenotwórczy charakter wobec towarów (lokali mieszkalnych). Mając na uwadze specyfikę działalności spółek celowych w branży deweloperskiej nie powinno być wątpliwości, że zasadniczo wszystkie ich wydatki mają przełożenie na końcową wartość produktu na sprzedaż. Koszt nabycia gruntu, ale również bieżące wydatki z nim związane (zwłaszcza istotne wartościowo opłaty za użytkowanie wieczyste) są elementem cenotwórczym, tym bardziej, że udział w gruncie jest elementem „towaru” na sprzedaż. Warto podkreślić, że od zakupu gruntu do etapu sprzedaży lokali mieszkalnych może minąć nawet 5-10 lat i to z uwagi na procedury administracyjne. Nie jest więc racjonalne zakładanie, że deweloperzy nie mogą takich wydatków kwalifikować jako Capex, skoro z biznesowego punktu widzenia mają one przełożenie na cenę sprzedaży lokali.

Wyrok korzystny dla branży deweloperskiej

Wyżej wymieniony wyrok uwzględnia te aspekty, a podstawa prawna pozwala na szerokie spojrzenie na związek wydatków z inwestycją. Wyrok jest zatem korzystny dla branży deweloperskiej i pozwala zastanowić się nad rewizją podejścia przy rozliczaniu kosztów deweloperskich. Warto dodać, że podobne rozstrzygnięcie zapadło w wyroku WSA w Warszawie z 16 marca 2023 r., sygn. III SA/Wa 1992/22.

Dla trwałej zmiany linii interpretacyjnej kluczowe będzie stanowisko NSA, którego można spodziewać się już za kilka miesięcy. Wyrok ma znaczenie dla tych projektów, w ramach których sprzedawane są lokale. Natomiast nie dotyczy on wprost projektów, których efektem są środki trwałe (np. PRS). Niemniej nie jest wykluczone, że nowe spojrzenie na katalog kosztów Capex obejmie również środki trwałe, pomimo że rozlicza się je na podstawie innych przepisów. W tym zakresie panowało dotąd podobne podejście w zakresie kosztów takich jak opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości czy marketing, tj. jako koszty rozliczane na bieżąco.