Niepewność inwestycji nie wpływa na kwestię opodatkowania VAT zaliczek

Wyrok NSA z 20 czerwca 2024 r., sygn. I FSK 1199/20.

Stan faktyczny

Dom Development S.A. z siedzibą w Warszawie zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z trzema sprzedającymi, będącymi właścicielami działek gruntowych. Zgodnie z umową sprzedający otrzymali zaliczki stanowiące około 10% ceny sprzedaży nieruchomości. Reszta kwoty miała zostać zapłacona po zawarciu umowy ostatecznej. Sprzedający mogli również otrzymać dodatkowe wynagrodzenie w określonych okolicznościach, jak na przykład uzyskanie pozwolenia na budowę większej inwestycji czy wykonanie remontów. Spółka kupująca jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT działający głównie w sektorze budownictwa i sprzedaży lokali. Według spółki, zaliczki otrzymane przez sprzedających nie będą w dacie jej otrzymania podlegać opodatkowaniu VAT.

Poprzednie orzeczenia i interpretacje

Stanowisko KIS

Krajowa Informacja Skarbowa [dalej: KIS] w interpretacji indywidualnej z 15 kwietnia 2019 r.[1], odnosiła się do kwestii opodatkowania zaliczek w kontekście VAT. W swojej decyzji KIS uznała, że zaliczki wypłacane na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości powinny podlegać opodatkowaniu VAT w momencie ich otrzymania, pod warunkiem że są spełnione określone warunki. Interpretacja ta bazowała na przepisach art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, który stanowi, że opodatkowaniu podlega kwota wypłaconej zaliczki, jeżeli można uchwycić bezpośredni związek pomiędzy wypłaconą kwotą a świadczeniem, którego dotyczy zaliczka. Sprawa trafiła do WSA w Warszawie.

WSA w Warszawie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 5 listopada 2019 r.[2], rozstrzygnął spór dotyczący opodatkowania zaliczek VAT na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości. W uzasadnieniu wyroku sąd również powołał się na przywołany przepis, na podstawie którego uznał, że w momencie otrzymania zaliczek na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości, po stronie sprzedających powstaje obowiązek podatkowy w VAT. Otrzymane zaliczki, jako część ceny sprzedaży, podlegają opodatkowaniu VAT w stawce 23%.

Sąd uznał stanowisko spółki – zgodnie z którym zaliczki nie powinny podlegać opodatkowaniu VAT w momencie ich otrzymania – za nieprawidłowe. Zdaniem sądu zaliczki te stanowią należność, której otrzymanie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w VAT w momencie ich otrzymania, a nie dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości.

Skarga w NSA

Dom Development S.A. złożył skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego [dalej: NSA], kwestionując stanowisko KIS oraz WSA. W wyniku analizy skargi, NSA wydał wyrok 20 czerwca 2024 r., który miał kluczowe znaczenie dla opodatkowania VAT zaliczek wypłacanych na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości.

NSA w swoim orzeczeniu podtrzymał stanowisko, że zgodnie z art. 19a ust. 8 u.p.t.u., zaliczki na poczet przyszłej sprzedaży nieruchomości powinny podlegać opodatkowaniu VAT w momencie ich otrzymania, o ile istnieje bezpośredni związek między wypłaconą kwotą a przyszłym świadczeniem. Określenie świadczenia nie musi oznaczać stuprocentowej pewności, że transakcja, na którą wpłacana jest zaliczka, na pewno się odbędzie. Ważne jest jednak, aby istniały okoliczności, które określają zarówno podmiot, jak i przedmiot świadczenia. Chodzi o to, aby zastosować wszystkie zasady opodatkowania odpowiednie dla głównego świadczenia, które nastąpi w przyszłości, z wyjątkiem szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku zaliczki. W tej sprawie spółka dokładnie określiła wszystkie istotne dane dotyczące przedmiotu sprzedaży oraz okoliczności dotyczące działalności sprzedających, co pozwoliło organowi ocenić powstanie obowiązku zarówno z perspektywy przedmiotowej, jak i podmiotowej.

Znaczenie w VAT

Wyrok NSA jest ostateczny i wiążący, dlatego stanowi ważne źródło interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania zaliczek VAT.

Decyzja ta podkreśla, że dla celów VAT ważne jest uchwycenie bezpośredniego związku między zaliczką a świadczeniem, a nie pewność co do realizacji przyszłej transakcji. Orzeczenie to wpływa na praktykę opodatkowania zaliczek, zapewniając większą jasność w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego.

***

[1] Sygn. 0114-KDIP1-1.4012.127.2019.2.RR.

[2] Sygn. III SA/Wa 1485/19.