Miejsce świadczenia usług związanych z nieruchomościami

Weryfikacja i prawidłowe przyporządkowanie danej usługi do usług związanych z nieruchomościami, może nastręczyć przedsiębiorcom, zwłaszcza tym stawiającym swoje pierwsze kroki na rynku nieruchomości wielu obaw.

Z jednej strony, świadczona usługa może przecież podlegać rozliczeniu na zasadach ogólnych, z drugiej strony natomiast, może zostać zakwalifikowana w drodze wyjątku do usług związanych z nieruchomościami, których miejscem świadczenia jest miejsce, w którym znajduje się nieruchomość.

Powiązanie usługi z nieruchomością – od czego zacząć?

Przepisem, do którego należy się odwołać w celu ustalenia miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest art. 28e ustawy o VAT, który wskazuje, iż miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

Macie nadal wątpliwości ? Nic dziwnego…

W przytoczonej regulacji, ustawodawca krótko wskazał jakie usługi należałoby uznać za powiązane z nieruchomościami – jednakże powyższe nadal może budzić wątpliwości młodych przedsiębiorców oraz wszystkich zainteresowanych. Katalog usług wymienionych w tym przepisie ma charakter otwarty – ustawodawca bowiem przywołuje dwukrotnie pojęcie: „takich jak”. Czy w takim razie, każda usługa, która jest powiązana z nieruchomością jako taką, powinna zostać uznana za usługę związaną z nieruchomościami? Czy istnieją kryteria, jakimi możemy się posiłkować? Poniżej rozwiewamy wątpliwości.

Z pomocą przychodzi TSUE, który podkreśla, że warunkiem koniecznym zaliczenia określonej usługi do powyższego katalogu będzie jej związek z nieruchomością. Mowa jest o usługach nie tylko stricte dotyczących prac wykonywanych w nieruchomościach i obrotu nieruchomościami, ale również o usługach których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości.

Co należy zatem weryfikować?

Zawsze należy badać czy związek łączący usługi z nieruchomościami jest wystarczający. Aby stwierdzić, że usługa jest związana z nieruchomością w rozumieniu art. 28e ustawy o VAT, spełnione muszą być poniższe przesłanki:

•               usługa musi być związana z konkretną, indywidualnie oznaczoną nieruchomością;
•        pomiędzy świadczeniem a ową indywidualnie określoną nieruchomością musi istnieć bezpośredni związek, przejawiający się w tym, że usługa nie mogłaby być świadczona bez tej nieruchomości;

Z powyższych kryteriów wynika, że nie każda usługa, której przedmiotem jest nieruchomość jako taka może zostać powiązana z nieruchomością w myśl art. 28e ustawy o VAT.

W sytuacji, gdy powyższe powiązania zostaną udowodnione i w konsekwencji dana usługa zostanie zakwalifikowana jako usługa związana z nieruchomościami zgodnie z art. 28e ustawy o VAT, miejscem świadczenia usługi będzie państwo, w którym położona jest dana nieruchomość.

W konsekwencji, w celu rozliczenia podatku VAT, należy odnieść się do obowiązujących regulacji w państwie położenia nieruchomości.

Przykłady usług związanych z nieruchomością oraz usług niezwiązanych z nieruchomością

Podsumowując, aby mówić o usłudze bezpośrednio związanej z nieruchomością, nieruchomość ta powinna stanowić centralny i nieodłączny element usługi, natomiast efekt lub charakter samej  świadczonej usługi musi być związany właśnie z tą konkretną, zindywidualizowaną nieruchomością.

Obowiązujące regulacje przedstawiają katalog otwarty przykładowych usług związanych z nieruchomościami oraz wskazują dość ogólne przesłanki, jakimi należy się kierować w celu determinacji powiązań świadczonej usługi z nieruchomościami.  

Pomimo bogatego orzecznictwa TSUE oraz licznych interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanych przez KIS w tym zakresie, konieczna może okazać się indywidualna analiza stanu faktycznego oraz wystąpienie o wydane indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w tym zakresie.