Czy jedna ściana może pokrzyżować plany?

Klasyfikacja na gruncie VAT sprzedaży działki, na której stoi fragment innego budynku

Ustawa o VAT zwalnia od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT). Podatnicy niejednokrotnie muszą zmierzyć się jednak z koniecznością ustalenia, czy grunt, który ma być przedmiotem dostawy faktycznie może zostać uznany za niezabudowany. Dotyczy to m.in. przypadków sprzedaży gruntów, na których znajdują się elementy budynków należących do właścicieli, użytkowników wieczystych sąsiedniej działki.

Zdania sądów administracyjnych są w tym zakresie podzielone. W wyroku z 8 października 2020 r., sygn. I FSK 1735/17, NSA rozpatrywał kwestię opodatkowania VAT sprzedaży przez miasto gruntu ze znajdującymi się na niej ścianami wschodnimi budynków. Budynki te były usytuowane na sąsiedniej nieruchomości będącej własnością przyszłych nabywców. Fragmenty tych budynków nie były przedmiotem sprzedaży ani rozliczeń nakładów. NSA wskazał, że wykładnia przedmiotowego zwolnienia z VAT powinna być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko samego fizycznego stanu budowlanego istniejącego na gruncie, ale również m.in. specyfiki dokonywanej dostawy gruntu. Należy ustalić, czy dostawca sprzedaje grunt, w odniesieniu do którego istnienie fragmentów zabudowy sąsiedniego budynku jest elementem istotnym, czy drugorzędnym. NSA powołał się również m.in. na pozytywny wyrok NSA z 26 września 2018 r., sygn. I FSK 1272/16, dotyczący sprzedaży gruntu z gankiem przynależnym do budynku posadowionego na sąsiedniej nieruchomości. Końcowo Sąd uznał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT powinno mieć zastosowanie.

Tym samym, Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez NSA w wyroku z 30 maja 2018 r., sygn. I FSK 889/16 oraz wyroku z 16 lipca 2019 r., sygn. I FSK 1049/17, w których podkreślano, że to stan faktyczny występujący na gruncie ma decydujące znaczenie dla uznania, że grunt jest niezabudowany. Za zabudowany należałoby zatem uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki lub ich części. Tezy tej nie zmienia fakt, że przedmiotem dostawy jest wyłącznie teren, a nie znajdujące się na nim części budynków. Podobne stanowisko przedstawił również m.in. NSA w wyroku z 5 lutego 2019 r., sygn. I FSK 44/17.

Wyrok NSA z 8 października 2020 r. należy ocenić pozytywnie. Choć w podatku VAT wszelkie zwolnienia powinny być interpretowane ściśle, to jednak istotny jest również ekonomiczny sens transakcji. Dla obu stron celem była sprzedaż/nabycie gruntu niezabudowanego. Fakt, że na sprzedawanym gruncie znajdowały się również elementy budynków (ściany) posadowionych na sąsiedniej działce, powinien pozostać bez wpływu na uznanie, że mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym. Zwracamy jednak uwagę, że linia orzecznicza jest w tym zakresie niejednolita. W podobnych sprawach należy zatem liczyć się z wysokim prawdopodobieństwem sporu z organami podatkowymi i ewentualnym jego rozstrzygnięciem na korzyść podatnika dopiero na etapie sądowym.