Jaki podatek od starych obiektów?

Budowle, które są już całkowicie zamortyzowane, a zatem zwykle bardzo stare, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od ich historycznej wartości początkowej brutto, modyfikowanej ewentualnymi ulepszeniami lub likwidacjami (stawka 2% rocznie). Potwierdził to NSA w kolejnym wyroku (z 20.02.2024, sygn. III FSK 4252/21), nie zgadzając się na podejście, aby podstawą opodatkowania była wartość początkowa netto z ostatniego roku amortyzacji (czyli po pomniejszeniu o dotychczasowe odpisy amortyzacyjne).

Jest to problematyczne dla podatników, gdyż takie stare budowle na ogół mają ograniczoną przydatność dla działalności gospodarczej. Ich wartość rynkowa może być istotnie niższa od wymaganej przepisami podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Przepisy  nie przewidują jednocześnie niższych stawek podatkowych dla takich obiektów.

Kiedy niższa stawka podatku od nieruchomości?

Warto dodać, że dotyczy to również budynków, dla których w przeszłości można było stosować niższe stawki z uwagi na brak możliwości wykorzystywania „ze względów technicznych”. Aktualnie jedynie posiadanie decyzji o nakazie rozbiórki pozwala na niższy podatek, co jest okolicznością bardzo rzadką. Podstawą dla możliwości płacenia niższego podatku nie jest w praktyce również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24.02.2021 r. (sygn. SK 39/19). Sądy administracyjne uznają, że to orzeczenie (wskazujące, że najwyższe stawki PON nie mogą zależeć tylko od faktu posiadania obiektu przez przedsiębiorcę) nie ma zastosowania do takich sytuacji jak zły stan techniczny obiektu.

Możliwości obniżenia obciążenia podatkiem od nieruchomości?

Przedsiębiorcy muszą zatem rozważyć inne scenariusze, które pozwolą im na efektywnie niższe obciążenie podatkiem od faktycznie mało wartych, starych i zużytych budowli, takie jak:

• likwidacja obiektu (pełna lub częściowa) – w niektórych przypadkach rozbiórka części komponentów może prowadzić do zmiany statusu podatkowego obiektu;
• zbycie obiektu – dla nowego właściciela podstawą opodatkowania budowli będzie cena nabycia lub aktualna wartość rynkowa.

Dobrą praktyką jest dokonanie inwentaryzacji majątku i jego ocena pod kątem technicznym, księgowym i podatkowym. Współpraca osób z różnych działów i doradców podatkowych może pozwolić na wypracowanie optymalnych rozwiązań z punktu widzenia podatku od nieruchomości. Zespół podatku od nieruchomości w MDDP specjalizuje się w przeglądach, inwentaryzacjach, współpracujemy z geodetami i rzeczoznawcami majątkowymi, posiadamy szerokie doświadczenia w rozliczeniach inwestycji na środki trwałe (cost segregation), które są kluczowe dla ustalania podstawy opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości.