Dostawa domów „pod klucz” z różnymi stawkami VAT

NSA potwierdził, że przy dostawie inwestycji „pod klucz” z preferencyjnej stawki podatku VAT (8%) nie korzysta infrastruktura towarzysząca tj. zbiorniki asenizacyjne, przyłącza energetyczne, gazowe, wodociągowe, kanalizacyjne, tarasy, chodniki, ogrodzenia oraz drogi dojazdowe.

Rozstrzygnięcie NSA dotyczyło podatnika zajmującego budową i sprzedażą wykończonych w określonym standardzie domów jednorodzinnych wraz z ww. elementami towarzyszącymi. Powierzchnia domów nie przekraczała 300 m², co skutkowało zaklasyfikowaniem ich przez podatnika do obiektów budownictwa mieszkaniowego i opodatkowaniem całości dostawy 8% stawką podatku VAT.

Organ podatkowy był natomiast innego zdania twierdząc, iż do dostawy infrastruktury powinna znaleźć zastosowanie podstawowa 23% stawka VAT. W efekcie uznał, że na skutek zastosowania przez podatnika obniżonej stawki VAT do infrastruktury towarzyszącej budynkom doszło do zaniżenia podatku należnego.

Uzasadniając swoje stanowisko organ podatkowy wskazał, że obniżone stawki VAT mają charakter wyjątkowy i znajdują zastosowanie wyłącznie do towarów i usług wymienionych wprost przez ustawodawcę w ustawie o VAT. Przy czym na gruncie obowiązujących od 2008 r. przepisów wyłączono możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku do dostawy obiektów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu tj. obiektów znajdujących się poza bryłą budynku. Na poparcie swojego stanowiska organ przywołał m.in. uchwałę NSA z 3 czerwca 2013 r. (I FPS 7/12), której przedmiotem rozważań była właśnie możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza budynkiem. Tym samym, w ocenie organu, podatnik niesłusznie stosował obniżoną stawkę VAT do elementów infrastruktury.

Racji podatnikowi nie przyznały również sądy administracyjne. NSA podkreślił, że wykładnia pojęcia obiekty budownictwa nie obejmuje elementów infrastruktury towarzyszącej. Poza tym możliwe jest wyodrębnienie poszczególnych części składowych transakcji np.  domu, chodnika, drogi. Powyższe, zdaniem NSA, przemawia za tym, że przedmiotem dostawy są odrębne towary do których zastosowanie powinny znaleźć właściwe dla nich stawki.

Wielka szkoda, że NSA nie odwołał się, w przywołanej sprawie, do koncepcji świadczeń złożonych, w końcu celem transakcji zwłaszcza z perspektywy klienta, było nabycie domu gotowego do zamieszkania tj. domu z chodnikiem czy też ogrodzeniem a nie np. infrastruktury kanalizacyjnej położonej poza obrysem budynku  Rozstrzygnięcie stwarza istotne ryzyko finansowe dla deweloperów, którym organy podatkowe mogą doszacować podatek VAT według wyższej stawki przy badaniu ich rozliczeń  związanych z opisaną dostawą inwestycji „pod klucz” a także zastosować wobec nich sankcję VAT.

Wyrok NSA z 18 października 2018 r. o sygn. akt I FSK 1633/16