Czy sprzedaż działającego centrum handlowego podlega opodatkowaniu VAT? Pytanie prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości

Prawie bez echa przeszło pytanie prejudycjalne NSA do Trybunału Sprawiedliwości UE, które zostało opublikowane w Dzienniku Urzędowym UE w marcu 2022 r. (sprawa C-729/21). Pytanie dotyczy zakresu stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, który wyłącza opodatkowanie VAT zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przepis ten ma bardzo istotne znaczenie dla transakcji, których przedmiotem są działające budynki biurowe lub centra handlowe, gdyż przy ich sprzedaży pojawia się pytanie czy przedmiotem sprzedaży jest opodatkowana VAT nieruchomość, czy też działające przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnego funkcjonowania., którego zbycie nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zagadnienie to było jedną z najgorętszych kwestii podatkowych w latach 2015 – 2018, które doprowadziło do wielu sporów pomiędzy inwestorami nieruchomościowymi a organami podatkowymi. W tym okresie organy podatkowe często odmawiały zwrotów podatku VAT nabywcom biurowców i centrów handlowych, argumentując, iż transakcja nie powinna być opodatkowana VAT gdyż jej przedmiotem jest zorganizowana część przedsiębiorstwa. Problem został po myśli inwestorów rozwiązany przez Ministerstwo Finansów, które zdecydowało się na wydanie pod koniec 2018 r.  objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. Objaśnienia zawierają bardzo szczegółowe i precyzyjne kryteria opodatkowania nieruchomości komercyjnych pozwalające stronom transakcji na prawidłowe określenie sposobu opodatkowania. Od wydania objaśnień liczba sporów z organami podatkowymi w tym przedmiocie znacząco spadła i to zagadnienie obecnie nie budzi większych kontrowersji.

Czy zatem sprawa jest już załatwiona „na wieki”?

Niekoniecznie. Na praktykę opodatkowania  może w sposób istotny wpłynąć  orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości, który odpowie na pytania Naczelnego Sądu Administracyjnego. Pytania zostały zadane w celu rozstrzygnięcia sporu pomiędzy podatnikiem a Dyrektorem Izby Skarbowej w Lodzi, który rozpoczął się jeszcze w 2016 r. Przedmiotem sporu było opodatkowanie VAT sprzedaży centrum handlowego. Organy podatkowe odmówiły nabywcy zwrotu podatku VAT twierdząc, iż nabył on zorganizowaną część przedsiębiorstwa a nie nieruchomość komercyjną, decyzja została utrzymana przez WSA w Łodzi. Podatnik złożył skargę kasacyjną i sprawa zawisła przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

Analizując sprawę, NSA powziął wątpliwość co do zakresu stosowania art. 6 ustawy o VAT będącego implementacją art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE. W związku z tym  NSA zdecydował się zawiesić postępowanie i zwrócić do TSUE z dwustopniowym pytaniem prejudycjalnym:

 1) Czy unijne przepisy dotyczące opodatkowania VAT należy interpretować w ten sposób, że dopuszczalne jest stosowanie przepisu krajowego – takiego jak art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2021, poz. 685; dalej: ustawy o VAT) – wyłączającego opodatkowanie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa bez uzależnienia stosowania takiego wyłączenia od warunku, o którym mowa w art. 19 dyrektywy tj. następstwa prawnego pomiędzy zbywcą a nabywcą?

2) W razie odpowiedzi twierdzącej na pytanie pierwsze, czy dla zastosowania wyłączenia, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT musi dojść do przekazania wszystkich składników takiej zorganizowanej części majątku zbywcy, a zmiana w tym zakresie (w szczególności brak przejęcia umów ubezpieczenia i zarządzania zbywanym majątkiem) oznacza, że doszło do opodatkowanej dostawy towaru?

Trzeba zauważyć, iż odpowiedź przecząca na pytanie pierwsze praktycznie rozwiązywałaby wszystkie wątpliwości nabywców i zbywców nieruchomości komercyjnych. Mianowicie w takiej sytuacji każda sprzedaż nieruchomości komercyjnej podlegałaby opodatkowaniu VAT, a z VAT byłyby wyłączone tylko te transakcje gdzie nabywca jest następcą prawnym zbywcy – co w praktyce sprzedaży nieruchomości jako składnika majątku nigdy nie występuje. Biorąc jednak pod uwagę, iż przepisy Dyrektywy powinny być interpretowane niejako niezależnie od uregulowań cywilnoprawnych danego kraju, należy przypuszczać, iż przepis Dyrektywy mówi o następstwie prawnym „sensu largo”, czyli dla tak rozumianego następstwa prawnego wystarczające byłoby przejście własności rzeczy w wyniku którego nabywca przejmuje wszystkie prawa właścicielskie zbywcy.

Zatem kluczowe dla dalszej praktyki transakcyjnej będzie jak Trybunał odpowie na pytanie drugie, a w szczególności czy Trybunał szczegółowo wskaże jakie elementy przedsiębiorstwa zbywcy nie mogą przejść na nabywcę aby transakcja w dalszym ciągu była traktowana jak opodatkowana VAT dostawa nieruchomości. Przykładowo zgodnie z Objaśnieniami przeniesienie na nabywcę umów o zarządzanie nieruchomością czy też umów o zarządzanie aktywami jest okolicznością przemawiającą, że miała miejsce sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a z kolei przeniesienie umów na media czy też domeny internetowej jest wskazywane jako okoliczność nie wpływająca na kwalifikację podatkową transakcji.

Pozostaje nam zatem czekać na rozstrzygnięcie Trybunału i liczyć na to że będzie ono wystarczająco szczegółowe żeby na jego podstawie ocenić czy kryteria zawarte w Objaśnieniach są z nim zgodne czy też trzeba od nowa stworzyć kryteria opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych.