Czy polskie REITy (FINNy) podążają hiszpańskim scenariuszem?

W ostatnim czasie światło dzienne ujrzała kolejna wersja projektu ustawy o REIT (a w zasadzie – zgodnie z brzmieniem projektu – o FINN, czyli „o firmie inwestującej w najem nieruchomości”). W najnowszej propozycji Ministerstwa Finansów, wprowadzono wyłączenie dla spółek zależnych FINN dotyczące stosowania tzw. limitu na usługi niematerialne (który obowiązuje na gruncie ustawy o CIT od 1 stycznia 2018 roku). Oznacza to, że spółka zależna nabywając od FINN np. usługi zarządzania czy usługi doradcze, bądź dokonując opłat licencyjnych za znak towarowy, będzie mogła uznać takie wydatki za koszt uzyskania przychodu bez ograniczeń. Ponadto, FINN oraz jej spółki zależne nie będą podatnikami tzw. podatku dochodowego od przychodów z budynków. Dla przypomnienia – zakres obowiązującego aktualnie podatku od budynków zostanie znacznie rozszerzony od 1 stycznia 2019 roku (obejmując swym zakresem nie tylko budynki biurowe i centra handlowe, ale również wynajmowane budynki mieszkalne, magazynowe itd.). Niestety argumenty branży nie przekonały Ministerstwa Finansów do wycofania się z dyskusyjnych propozycji. Wciąż więc przedmiotem inwestycji FINN (i spółek zależnych) będą mogły być jedynie nieruchomości mieszkalne. Co więcej, na gruncie najnowszego projektu ustawy, zaostrzono definicję budynku mieszkalnego (uznając, że 70% całkowitej powierzchni użytkowej budynku musi być wykorzystywana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – przy 50% w poprzedniej propozycji Ministerstwa). Nie zrezygnowano także z kontrowersyjnego zapisu, zgodnie z którym FINN i jej spółki zależne nie będą zaliczały odpisów amortyzacyjnych od posiadanych budynków/lokali do kosztów uzyskania przychodów. Pozostawiono także w projekcie krytykowany zapis o stosunkowo wysokim wymogu kapitału zakładowego FINN (w wysokości 50 mln zł). Historia lubi się powtarzać, a polski ustawodawca – jak widać – nie uczy się na (cudzych) błędach. Istnieje duże ryzyko, że polskie FINNy spotka los hiszpańskich REITów (zwanych SOCIMI). Po wprowadzeniu ich w Hiszpanii w 2009 roku, nie cieszyły się one zainteresowaniem inwestorów. Poza czynnikami rynkowymi, wynikało to z nietrafionych rozwiązań regulacyjnych (np. wysokiego poziomu kapitałów SOCIMI), ale i niekorzystnych – w stosunku do „standardowego” modelu REIT – rozwiązań podatkowych. Dopiero w 2012/2013 roku wprowadzone zostały zmiany w konstrukcji SOCIMI, które poskutkowały odbiciem się tego segmentu od dna. Aktualnie SOCIMI w liczbie przeszło 60 podmiotów (względem jedynie kilku, które funkcjonowały na gruncie poprzednich regulacji) są kluczowym graczem generującym wzrosty na hiszpańskim rynku nieruchomościowym. Zgodnie z zapowiedziami, polska ustawa o FINN ma wejść w życie 1 stycznia 2019 roku. Dotychczas głosy inwestorów nie zostały uwzględnione. Stąd nie można wykluczyć, że dopiero w bolesnym zderzeniu z rynkiem (i brakiem zainteresowania taką konstrukcją), przyjdzie czas na wypracowanie efektywnego modelu FINN (REIT) w Polsce.