Cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej

Funkcjonujące w obrocie prawnym orzeczenia sądów administracyjnych i organów podatkowych nie uławiają rozliczeń VAT podmiotom nabywającym mieszkania i następnie dokującym cesji praw i obowiązków wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży lokalu na rzecz osób trzecich.

Do kwestii skutków na gruncie podatku VAT dokonywania przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej odniósł się WSA w Krakowie w wyroku z 28 marca 2018 r. o sygn. akt I SA/Kr 132/18.

Sprawa którą rozstrzygnął Sąd dotyczyła cesji praw wraz z przejęciem zobowiązań z umowy przedwstępnej do nieruchomości mieszkalno-usługowej za wynagrodzeniem. W ocenie podatnika zarówno uprzedni zakup prawa wraz z przejęciem zobowiązań do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mieszkalno-usługowej, jak i późniejsza cesja tego prawa finalnie sprowadzają się do dostawy nieruchomości. Tym samym analizowana transakcja w ocenie podatnika powinna być zakwalifikowana jako dostawa towarów.

Z podatnikiem nie zgodził się Dyrektor KIS uznając, iż w analizowanej sytuacji mamy do czynienia ze świadczeniem usług ze względu na fakt, że sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

WSA w Krakowie nie zgodził się ze stanowiskiem organu podatkowego i uchylił zaskarżoną interpretację. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że „w przypadku umowy przedwstępnej, jak i cesji ma dojść do dostawy lokali, i nieuzasadnione jest traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła na drodze do tej dostawy, tj. cesji praw i obowiązków – jako usługi. Zarówno w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej, jak i cesji w efekcie końcowym chodzi o dostawę i nie może być dana czynność kwalifikowana raz jako dostawa, raz jako usługa, by w końcu znowu zakwalifikować ją jako dostawę w momencie przeniesienia prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel.”

Za klasyfikacją cesji praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu jako dostawy towarów opowiedział się NSA wyroku z 24 maja 2013 r. (sygn. I FSK 169/12) oraz z 23 marca 2017 r. (sygn. I FSK 1406/15). Odmienne stanowisko natomiast zostało zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 sierpnia 2016 r., nr IPPP1/4512-460/16-2/KC, który wskazał, że przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej deweloperskiej w wyniku zawarcia umowy cesji stanowić będzie świadczenie usługi opodatkowane podstawową stawką VAT z uwagi na fakt, że przedmiotem transakcji jest bowiem prawo majątkowe.

Mając na uwadze, że z reguły za cesję praw z umowy przedwstępnej strony transakcji ustalają konkretne, odrębne wynagrodzenie należy skłaniać się ku temu, że w takiej sytuacji transakcja stanowić będzie jednak świadczenie usług opodatkowane 23% stawką VAT. Przy czym za podstawę opodatkowania należy właśnie przyjąć ustaloną kwotę za dokonanie cesji.