Niejasne zasady zaliczania odsetek do wartości środków trwałych przy inwestycjach deweloperskich

Zasady zaliczania odsetek do wartości początkowych środków trwałych nie są precyzyjne. Problematyka ta rodzi w praktyce wiele wątpliwości, w szczególności w branży deweloperskiej. Dotyczy to m.in. kwestii kapitalizowania odsetek związanych z ulepszeniem środka trwałego, np. rozbudową budynku lub pracami aranżacyjnymi (fit-out). Przepisy wskazują, że odsetki związane z wytworzeniem środka trwałego (np. budową budynku) mogą być kapitalizowane do wartości środków trwałych (art. 16g ust. 4 ustawy CIT), ale tylko do dnia przekazania środka trwałego do używania. W odniesieniu do inwestycji nieruchomościowych, organy podatkowe rozumieją ten zapis wąsko, utożsamiając przyjęcie do używania z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W praktyce nieruchomości komercyjnych, takie pozwolenie uzyskuje się możliwie szybko, tj. przed zakończeniem prac aranżacyjnych. Oznacza to, że odsetki dotyczące finansowania prac aranżacyjnych nie mogłyby być kapitalizowane do wartości początkowej, pomimo że mogą one stanowić istotną część kosztów inwestycji. Takie odsetki mogą stanowić koszt podatkowy, ale do rozliczenia na bieżąco jako koszt pośredni. Dla spółek nieruchomościowych często nie jest to korzystne z uwagi na osiąganie strat podatkowych w pierwszych latach po ukończeniu inwestycji. Generalnie prace aranżacyjne należy rozpatrywać jako ulepszenie środka trwałego. W tym kontekście wniosek o możliwości kapitalizacji odsetek dotyczących aranżacji może potencjalnie jeszcze wynikać z interpretacji art. 16g ust. 13 ustawy CIT (definicja ulepszenia). W tym zakresie fiskus również przyjmuje wąskie rozumienie. W interpretacji indywidualnej z 29.01.2018 r., znak: 0114-KDIP2-1.4010.403.2017.1.JF, wskazano, że koszty obsługi pożyczek zaciągniętych na ulepszenie środka trwałego nie wpływają na zwiększenie wartości początkowej biurowca.  Wniosek taki jest szczególnie kontrowersyjny w przypadku rozbudowy budynku, co również jest formą ulepszenia. Z drugiej strony, powyższe stanowisko może być korzystne dla tych spółek, które przewidują osiągnięcie zysku podatkowego. Nie powinno się zakładać, że organy podatkowe będą stosować różne interpretacje tego samego przepisu w zależności od specyfiki finansowej (osiąganie zysków lub strat podatkowych) danej spółki. Rozliczanie inwestycji (tzw. procedura cost segregation) jest zagadnieniem skomplikowanym. Dotyczy to w szczególności kwestii prac aranżacyjnych (fit-out), ulepszeń i kapitalizowania odsetek do wartości początkowych. Ostatnio pojawiające się stanowisko organów podatkowych nie musi być niekorzystne dla wszystkich podatników. Konieczne jest szczegółowe przeanalizowanie specyfiki danej inwestycji lub sytuacji podatkowej danej spółki.