Opłata za rozwiązanie umowy może być kosztem podatkowym, jeżeli pozwoli zwiększyć zyski podatnika

25 lipca 2024 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną[1], w której potwierdził  prawo do zaliczenia do kosztów podatkowych opłaty za rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości.

Czego dotyczyła sprawa?

W analizowanej sprawie spółka deweloperska zawarła przedwstępną umowę sprzedaży dwóch całych budynków mieszkalnych. W trakcie procesu budowy znacznie zwiększył się popyt na pojedyncze lokale mieszkalne, m.in. z uwagi na rządowe programy wsparcia kredytobiorców. Spółka dokonała analizy rentowności, z której wynikało, że uzyska znacząco wyższą marżę sprzedając pojedyncze lokale w ramach wielu transakcji, zamiast sprzedaży całych budynków w jednej transakcji w związku z umową przedwstępną.

Spółka uzgodniła z kontrahentem rozwiązanie umowy przedwstępnej, zobowiązując się do dokonania opłaty za odstąpienie od umowy przedwstępnej. Wysokość opłaty była cztery razy niższa niż przewidywany wzrost przychodów ze sprzedaży pojedynczych lokali w porównaniu do sprzedaży całych budynków. Opłata miała więc na celu umożliwić odstąpienie od obowiązku realizacji praw i roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej oraz zwiększenie przychodów spółki. Opłata nie wynikała z niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej.

W interpretacji indywidualnej Dyrektor KIS potwierdził prawo spółki do uznania opłaty za koszt podatkowy. Organ podatkowy odstąpił od uzasadnienia i potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika.

Kiedy możliwe jest zaliczenie opłaty do kosztów podatkowych?

Zgodnie z uzasadnieniem podatnika, zaliczenie opłaty do kosztów podatkowych jest możliwe, jeśli jest ona racjonalna i uzasadniona ekonomicznie, biorąc pod uwagę charakter prowadzonej działalności gospodarczej. Dla uznania opłaty za koszt podatkowy istotne jest więc, aby opłata była zasadna z perspektywy biznesowej, czyli mogła chociażby potencjalnie prowadzić do wygenerowania przychodu, zabezpieczenia lub zachowania jego źródła, nawet poprzez zakończenie danego przedsięwzięcia.

W analizowanej sprawie, zdaniem podatnika, opłaty nie zalicza się do kar umownych lub odszkodowań wyłączonych z kosztów podatkowych na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o CIT, ponieważ przepis ten obejmuje wyłącznie kary umowne i odszkodowania
z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki
w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót i usług. Nie każda opłata za rozwiązanie umowy jest więc wyłączona
z kosztów podatkowych.

Dodatkowo organ potwierdził, że opłata stanowi bezpośredni koszt podatkowy, ponieważ jest ściśle powiązana z przychodem, który spółka uzyska ze sprzedaży lokali pojedynczo zamiast całych budynków, w związku z czym powinna zostać rozpoznana jako koszt podatkowy w okresie, w którym spółka uzyska przychody ze sprzedaży lokali.

Stanowisko innych organów i sądów administracyjnych

Stanowisko z omówionej interpretacji wpisuje się w poglądy przyjęte w wielu innych interpretacjach indywidualnych oraz dominującą linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Potwierdzają one, że uznanie opłaty z tytułu rozwiązania umowy za koszt podatkowy jest możliwe, jeśli przemawia za nią racjonalność ekonomiczna
i biznesowa, czyli potencjalne korzyści biznesowe przewyższają koszt opłaty.   

W naszej ocenie takie podejście jest słuszne, ponieważ skupia się na celu prowadzenia działalności gospodarczej, którym jest maksymalizacja korzyści z podejmowanych przedsięwzięć.

Zaznaczamy, że istnieją również poglądy przeciwne, wyrażane w mniejszości przez organy podatkowe, wobec czego istnieje ryzyko zakwestionowania prawa zaliczenia do kosztów podatkowych opłaty z tytułu rozwiązania umowy, nawet jeżeli byłoby to działanie zasadne ekonomicznie i biznesowo. W razie zaskarżenia takiej interpretacji, w sądach administracyjnych dominuje jednak pozytywna dla podatników linia orzecznicza.

Podsumowanie

W związku z coraz częstszym pozytywnym podejściem organów podatkowych, rekomendujemy przegląd dotychczas poniesionych opłat oraz uwzględnienie tej kwestii w ewentualnych przyszłych opłatach za rozwiązanie lub zmianę umów z perspektywy możliwości ujęcia ich w kosztach podatkowych.

Chętnie Państwa wspomożemy w tym procesie.

[1]  Interpretacja indywidualna z 25 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP2-2.4010.266.2024.1.AS.