Cesja praw z umowy deweloperskiej jednak z 23% VAT

24 czerwca 2024 r. NSA w wyroku 7 sędziów [1] zadecydował, że cesja praw z umowy deweloperskiej stanowi usługę objętą 23% stawką VAT i nie ma tym samym zastosowania właściwa dla dostawy lokalu mieszkalnego obniżona 8% stawka VAT.

NSA w wydanym wyroku odwołał się do sytuacji, gdy do cesji praw dochodzi za wynagrodzeniem tzw. odstępnym, w przypadku cesji dokonanej przez zbywcę praw w sytuacji gdy nie ma on prawa do rozporządzania lokalem mieszkalnym jak właściciel (zarówno przed wydaniem przez dewelopera lokalu mieszkalnego oraz cesji dokonanej w trakcie budowy budynku).

W przedstawionej sytuacji zdaniem NSA nie można mówić o odpłatnej dostawy towaru (tj. lokalu mieszkalnego), która podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyż nie dochodzi do przekazania prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

W ocenie sądu  w obu przypadkach cesji (przed wydaniem lokalu oraz podczas budowy) fakt ustanowienia odpłatności z jej tytułu przesądza o istnieniu wynagrodzenia za dokonanie cesji. Z kolei zdaniem NSA zwrot wpłat (zaliczek) uiszczonych przez zbywcę praw na wcześniejszym etapie umowy z deweloperem, nie jest wynagrodzeniem za cesję, lecz świadczeniem pieniężnym neutralnym podatkowo.

W efekcie NSA uznał, że przeniesienie (cesja) praw i obowiązków z umowy deweloperskiej za odpłatnością w postaci odstępnego, w sytuacji gdy zbywca praw z umowy nie ma prawa do rozporządzania lokalem mieszkalnym jak właściciel, stanowi czynność opodatkowaną jako świadczenie usług, a nie jako dostawa towaru. W rezultacie do takiej transakcji nie ma zastosowania obniżona stawka VAT (8%) właściwa dla dostawy lokalu mieszkalnego, lecz standardowa stawka VAT wynosząca 23%.

Znaczenie wyroku

Komentowany wyrok NSA ma kluczowe znaczenie dla deweloperów oraz inwestorów głównie z uwagi na istniejącą rozbieżną linię orzeczniczą. Z jednej strony istnieją wyroki wskazujące, że cesja jest nierozerwalnie związana z przyszłą dostawą lokalu mieszkalnego i z perspektywy celu ekonomicznego cesji – którym finalnie jest nabycie lokalu mieszkalnego, podlega opodatkowaniu według stawki 8% VAT. Tak między innymi w wyroku NSA z 9 lutego 2022 r. o sygn. I FSK 1974/18.

Z drugiej strony istnieją wyroki wskazujące, że na cesję praw jako autonomiczną usługę opodatkowaną według stawki 23%.Tak przykładowo w wyroku NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt I FSK 2007/1.

Biorąc pod uwagę zaprezentowane przez NSA rozstrzygnięcie podatnicy powinni dokonać wewnętrznej analizy już dokonywanych przez nich cesji z uwzględnieniem tez NSA w kontekście tego jakie ryzyko dla nich tworzy omawiany wyrok i czy może pojawić się konieczność korekty przeszłych rozliczeń.

Konieczność zmiany stawki VAT może po stronie podatników skutkować powstaniem zaległości podatkowej i określenia ewentualnego podwyższenia ceny dla kontrahenta.

[1] sygn. I FSK 1661/20