REIT-y w Polsce: Szansa na rozwój rynku nieruchomości

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło założenia do ustawy wprowadzającej REIT-y (czyli SINN-y – spółki inwestujące w najem nieruchomości), co stanowi kolejną próbę regulacji tej kwestii w ciągu ostatnich lat.

REIT, czyli Real Estate Investment Trust, to wehikuł umożliwiający inwestowanie w aktywa generujące stabilny cash flow. Niejako w zamian za jednokrotne opodatkowanie tego typu inwestycji, REITy zobowiązane są do cyklicznych dystrybucji zysków do akcjonariuszy.

Dotychczasowe niepowodzenia legislacyjne wynikały z różnych przyczyn – nie było zgody co do zakresu dopuszczalnych inwestycji, problematyczne okazało się także wypracowanie dobrego mechanizmu opodatkowanie REIT. Kwestie polityczne również odgrywały pewną rolę. Jednakże aktualnie są dosyć mocne podstawy do optymizmu, zwłaszcza z zaangażowaniem Ministerstwa Finansów oraz poparciem ministra Andrzeja Domańskiego.

Nowe założenia proponowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wydają się eliminować część błędów poprzednich projektów. REIT-y będą miały swobodę inwestycji zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe, bez wymogu minimalnej liczby nieruchomości. Dodatkowo, możliwość inwestowania w branżę energii odnawialnej (farmy fotowoltaiczne/PV i elektrownie wiatrowe), z pewnością przyczyni się do zielonej transformacji kraju.

W kontekście opodatkowania charakterystyczną cechą SINN-ów będzie jednokrotne opodatkowanie inwestycji. Zaplanowano nominalną stawkę podatku od dochodów z najmu oraz od sprzedaży nieruchomości na poziomie 10 proc., co może prowadzić do efektywnej stawki podatku ok. 20 proc (ze względu na wyłączenie amortyzacji nieruchomości w ramach mechanizmu wyliczania podstawy opodatkowania). Dla inwestorów oznacza to brak podatku od dywidendy – zarówno na gruncie CIT, jak i PIT. Wprawdzie akcje REIT mają być notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, to założenia wspominają także o możliwości dual listingu na innych rynkach. Dodatkowo przewiduje się brak ograniczenia co do liczby posiadanych przez jednego inwestora akcji – co czyni polskie REIT-y atrakcyjnymi na tle innych krajów.

Ponadto zakłada się możliwość tworzenia spółek zależnych, zwolnionych z CIT od dochodów z najmu oraz ze zbycia nieruchomości, co pozwoli na bardziej rozbudowaną strukturę inwestycyjną (która to odpowiada aktualnym praktykom rynkowym).

W trakcie prac legislacyjnych ważne jest, aby wypracować model zachęcający do inwestowania – bez uwzględniania sugestii rynku, może być to problematyczne. Wprowadzenie REIT do polskiego systemu prawnego ma na celu stworzenie atrakcyjnego środowiska inwestycyjnego, jednakże konieczne jest dalsze doprecyzowanie szczegółów takich jak metoda obliczania „zdolności dywidendowej”, czy szczegóły opodatkowania REIT i ich spółek zależnych. Zapowiedź inwestowania w branżę energii odnawialnej jest krokiem w dobrym kierunku. Ostatecznie, wprowadzenie REIT-ów może być szansą na rozwój rynku nieruchomości (i nie tylko) w Polsce, jednakże pod warunkiem przemyślanej i skutecznej implementacji.