Skutki podatkowe krótkotrwałego wynajmu nieruchomości przez fundację rodzinną

Celem wprowadzenia fundacji rodzinnej do polskiego porządku prawnego było umożliwienie gromadzenia mienia, zarządzanie nim w interesie beneficjentów oraz spełnianie świadczeń na ich rzecz.

Narzędziem służącym realizacji powyższych celów jest możliwość prowadzenia przez fundację rodzinną działalności gospodarczej, przy czym musi to być działalność mieszcząca się w wyznaczonym przepisami zakresie. Dochody fundacji rodzinnej osiągnięte z takiej działalności są zwolnione od podatku dochodowego. Z kolei dochody z działalności gospodarczej wykraczającej poza dozwolony zakres podlegają opodatkowaniu według stawki 25% CIT.

Z tej przyczyny niezwykle istotne jest wyznaczenie granic, w jakich mieści się dozwolona działalność gospodarcza fundacji rodzinnej. Nie dziwi więc, że podatnicy zagadnienia wątpliwe potwierdzają z Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej, przez co zasady opodatkowania fundacji rodzinnej stopniowo doczekują się coraz bogatszego orzecznictwa.

Przykładem jest interpretacja indywidualna za 14 maca 2024 r. (nr 0111-KDIB1-2.4010.53.2024.1.ANK) odnosząca się do wynajmu nieruchomości.

Przypomnijmy, fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie.

W przytaczanej interpretacji indywidualnej stwierdzono, że nie można uznać za przejaw wyżej wymienionej działalności, działalności polegającej na krótkoterminowym najmie. Tymczasem fundacja rodzinna składająca wniosek miała stać się właścicielem nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (apartamenty).

W ocenie organu podatkowego najem czy dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego/wydzierżawiającego. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju), z reguły obejmuje on dłuższe okresy czasowe. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część.

Trudno zrozumieć, dlaczego okres na jaki zawarto umowę jest w ocenie fiskusa decydujący o jej charakterze, jako umowy najmu. Zgodnie z kodeksem cywilnym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ma ani słowa o minimalnym okresie, na jaki ma zostać zawarta taka umowa, by stanowiła umowę najmu.

Nie wdając się w szczegółową ocenę zasadności tych twierdzeń organu podatkowego należy uznać, że taka wykładnia może okazać się dla fundacji rodzinnej korzystna w zakresie, w jakim fundacja miałaby płacić podatek od przychodów z budynków, który jest rodzajem podatku dochodowego. Przypomnijmy, jedną z przesłanek opodatkowania tym podatkiem jest posiadanie budynku, który został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Oznacza to, że fundacja rodzinna nie staje się podatnikiem tego podatku w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych w ramach najmu krótkoterminowego, skoro takie umowy fiskus zakwestionował jako umowy najmu.

Idąc jednak dalej, za całkowicie niezrozumiałe uznać należy stwierdzenie interpretacji, zgodnie z którym najmu krótkoterminowego nie można również uznać za udostępnianie mienia fundacji do korzystania na innej podstawie. Jednocześnie nie ma możliwości z tym poglądem polemizować, ponieważ autor interpretacji indywidualnej nie poparł swojego stanowiska żadnym uzasadnieniem. Apartamenty będące własnością fundacji rodzinnej z pewnością stanowią jej mienie. Są jednocześnie „udostępniane do korzystania” i na podstawie innej niż umowa dzierżawy lub najmu – bo tę kwalifikację wcześniej organ sam zakwestionował.

Przepisy nie ograniczają możliwości udostępnienia nieruchomości do korzystania tylko na podstawie umów enumeratywnie wskazanych lub podobnych. Fundacja rodzinna może więc udostępniać swoje mienie (każde) do korzystania na podstawie jakiejkolwiek prawnie dopuszczalnej czynności, zgodnie z zasadą swobody umów, bez wprowadzenia jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie.

Podsumowanie

Fundacja rodzinna może stanowić efektywne narzędzie zabezpieczenia majątku lub zaplanowania sukcesji. W każdym przypadku sposób i zakres jej wykorzystania, a przede wszystkim celowość jej powoływania w danej sprawie, muszą być starannie przemyślane. Jako że zwolnienie niektórych dochodów fundacji z podatku dochodowego jest wyjątkiem od ogólnej reguły opodatkowania, ocena zakresu dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej zwolnionej z CIT,  powinna być dokonywana szczególnie ostrożnie.

MDDP pomogło przy tworzeniu szeregu fundacji rodzinnych. Nasi eksperci chętnie wesprą Państwa w podjęciu decyzji czy fundacja rodzinna jest w danym przypadku warta zainteresowania i w jaki sposób powinna zostać skonstruowana, by spełniła pokładane w niej oczekiwania i pozwoliła osiągnąć przyjęte cele.

#WIĘCEJ o tym jak możemy pomóc: https://www.mddp.pl/fundacja-rodzinna/