TSUE w sprawie klasyfikacji VAT transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych

Kwestia opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych, a dokładnie ich klasyfikacji do kategorii zorganizowanej części przedsiębiorstwa (których sprzedaż nie jest objęta VAT ale podlega opodatkowaniu PCC) lub towaru (objętej VAT, ale która może być wyłączona z opodatkowania PCC) od lat stanowi przedmiot sporu podatników z organami podatkowymi, przy okazji stanowiąc istotne ryzyko podatkowe na transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych oraz negatywnie wpływając na klimat inwestycyjny w Polsce.

Dzięki stanowisku sądów administracyjnych oraz treści objaśnień podatkowych wydanych przez Ministerstwo Finansów w grudniu 2018 r., podatnicy uzyskali wytyczne dające im względną pewność w zakresie opodatkowania takich transakcji. NSA uznał jednak, że pewne ogólne reguły wypracowane w Polsce w przypadku skomplikowanych transakcji nie zapewniają wystarczającej pewności, w wyniku czego postanowieniem z 27 lipca 2021 r. (sygn. akt I FSK 892/18) polski sąd wystąpił do TSUE z dwoma pytaniami, które w istocie dążą do ustalenia:

1. Czy Polska właściwie implementowała przepisy unijnej Dyrektywy VAT wyłączając opodatkowanie VAT dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa bez uzależnienia stosowania takiego wyłączenia od warunku istnienia następstwa prawnego pomiędzy zbywcą a nabywcą;
2. Czy dla zastosowania wyłączenia z opodatkowania VAT dla dostawy nieruchomości komercyjnych musi dojść do przekazania wszystkich składników takiej zorganizowanej części majątku zbywcy, a zmiana w tym zakresie (w szczególności brak przejęcia umów ubezpieczenia i zarządzania zbywanym majątkiem) oznacza, że doszło do opodatkowanej VAT dostawy towaru.

Szczególnie istotne wydaje się drugie z zadanych przez NSA pytań. Z jednej strony, odpowiedź na nie może potwierdzić i doprecyzować obecną praktykę w tym zakresie. Z drugiej jednak strony, istnieje realne ryzyko, że orzeczenie TSUE będzie zawierało wytyczne, które zburzą obecny porządek np. poprzez szersze rozumienie pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, co może znowu przywrócić dawny stan niepewności.

W kontekście powyższego, pomimo obowiązujących objaśnień podatkowych oraz praktyki w tym zakresie, już teraz szczególnie istotne jest takie uregulowanie warunków transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, aby ryzyko podatkowe w zakresie VAT/PCC zostało w ich zakresie skutecznie zminimalizowane.

Orzeczenie TSUE zostanie wydane najprawdopodobniej dopiero w 2023 r., o czym poinformujemy na naszym blogu VAT.