Dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych – co z oświadczeniem PIT-2?

Zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego

Tzw. Polski Ład, czyli ustawa z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2105 ze zm.), wprowadził liczne modyfikacje do obowiązujących przepisów podatkowych. Jedną z nich jest zmiana dotychczasowych zasad opodatkowania przychodów z najmu, która może mieć wpływ również na mechanizm liczenia zaliczek ze stosunku pracy.

Zgodnie z regulacjami Polskiego Ładu przychody osiągane przez podatników w ramach tzw. najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Dodatkowo, w myśl nowych przepisów nie będzie już możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych.

Na mocy przepisów przejściowych (art. 71 Polskiego Ładu) w 2022 r. przewidziano warunkowe uprawnienie do stosowania „starych” zasad obowiązujących na 31 grudnia 2021 r. Mianowicie, podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Podatnicy mogą również, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących:

• budynkami mieszkalnymi,
• lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
• spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r.

Interpretacja powyższych regulacji przejściowych budziła i wciąż budzi liczne wątpliwości wśród podatników uzyskujących przychody z najmu. Tytułem przykładu, nie było jasne w jaki sposób przychody z najmu mają być opodatkowane przez osoby, które w 2022 r. dopiero zaczynają uzyskiwać tego rodzaju przychody. Innym zagadnieniem jest możliwość skutecznego złożenia przez pracownika formularza PIT-2, w przypadku gdy pracownik w 2022 r. uzyskuje dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych.

Odpowiedzi na część pytań zawierają opublikowane 16 lutego wyjaśnienia Ministerstwa Finansów dotyczące opodatkowania PIT przychodów / dochodów z najmu prywatnego w 2022 r.

Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów

W wyjaśnieniach Ministerstwo Finansów wskazuje, że w 2022 r. zarówno przychody / dochody z najmu prywatnego podatnika, który osiągał je do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód / dochód osiągnie dopiero w 2022 r., mogą być opodatkowane:

• na zasadach ogólnych albo
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Tym samym, w 2022 r. prawo do opodatkowania  dochodów z najmu na zasadach ogólnych mają podatnicy, którzy:

• w 2021 r. rozliczali te dochody na zasadach ogólnych,
• w 2021 r. rozliczali przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
• w 2022 r. dopiero zaczęli lub zaczną osiągać przychody z najmu prywatnego.

Jednocześnie Ministerstwo Finansów potwierdziło, że w przypadku rozliczania dochodów z najmu w 2022 r. na zasadach ogólnych, należy stosować przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym w 2022 r. To w szczególności oznacza zastosowanie nowej skali podatkowej.

Zajęcie stanowiska przez Ministerstwo Finansów  należy ocenić pozytywnie w kontekście pojawiających się różnych kierunków interpretacji nowych przepisów. W praktyce warto jednak zwrócić uwagę na to, że wyjaśnienia Ministerstwa Finansów nie mają co do zasady mocy ochronnej. W tym kontekście z perspektywy podatników, ważne byłoby np. wydanie przez Ministra Finansów objaśnień podatkowych, które mają ten walor, że zastosowanie się do nich nie może szkodzić podatnikom.

Brak zaliczek na PIT w ciągu roku

Do końca 2021 r. podatnik, który osiągał dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych, był zobowiązany wpłacać w ciągu roku miesięczne zaliczki na podatek PIT. Zaliczkę należało wpłacić poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu (narastająco od początku roku) przekroczyły kwotę 3 089 zł.  Od 2022 r. obowiązek zapłaty zaliczki w ciągu roku został zniesiony dla wszystkich podatników, uzyskujących dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych, niezależnie od wysokości tych dochodów. Wprost wskazuje na to zmiana w art. 44 ust. 1 ustawy o PIT, w którym to przepisie wykreślono dochody z najmu jako objęte obowiązkiem zaliczkowego rozliczenia w trakcie roku.

W praktyce, oznacza to, że za 2022 r. podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych podatnik zapłaci w terminie na złożenia zeznania rocznego, czyli do końca kwietnia 2023 r.

Takie stanowisko potwierdza Ministerstwo Finansów w swoich wyjaśnieniach.

Inne zasady obowiązują, gdy przychody z najmu opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wówczas ryczałt należy opłacać w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów – do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

Amortyzacja w 2022 r.

Jednocześnie Ministerstwo Finansów wyjaśniło kwestie dotyczące amortyzacji nieruchomości mieszkalnych w 2022 r. w przypadku, gdy najem jest rozliczany na zasadach ogólnych. W świetle opublikowanych wyjaśnień, prawo zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio:

• budynkami mieszkalnymi,
• lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
• spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

przysługuje w 2022 r. w odniesieniu do tych składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r.

A contrario, prawo takie w 2022 r. nie przysługuje podatnikom jeżeli ww. nieruchomości zostały przez nich nabyte lub wytworzone po 31 grudnia 2021 r.

Pracownicy a najem prywatny – problem PIT-2

Zniesienie obowiązku odprowadzania zaliczek od dochodów z najmu w trakcie roku może mieć również wpływ na… rozliczenie zaliczki od przychodów ze stosunku pracy.

Wyjaśnienia Ministerstwa Finansów odpowiadają na wiele kwestii nurtujących podatników w związku ze zmianami przepisów wynikającymi z Polskiego Ładu. Milczą jednak na temat tego czy możliwe oraz prawnie skuteczne jest złożenie przez pracownika formularza PIT-2, gdy pracownik w 2022 r. uzyskuje dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych. To zagadnienie wciąż budzi wątpliwości wielu podatników.

Dla przypomnienia, formularz PIT-2 składa podatnik w celu upoważnienia pracodawcy do kalkulacji zaliczek na PIT z uwzględnieniem kwoty zmniejszającej podatek.

Przy czym, formularz PIT-2 w aktualnej wersji może być złożony m.in. przez pracownika, który oświadczy, że: „nie osiągam dochodów, od których jestem obowiązany(-na) opłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3 ustawy, tj. dochodów:

1. a) z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ustawy,
2. b) z najmu lub dzierżawy.”

Należy jednak wskazać, że w 2022 r. przepisy art. 44 ust. 1 w zw. z art. 44 ust. 3 ustawy o PIT dotyczące wpłacania przez podatników miesięcznych zaliczek w ogóle nie odnoszą się do podatników osiągających dochody z najmu, co potwierdza Ministerstwo Finansów w swoich wyjaśnieniach.

W tej sytuacji można odnieść wrażenie, że aktualny formularz PIT-2 jest niedostosowany do nowych przepisów.

Wskazane byłoby, aby Ministerstwo Finansów zajęło oficjalne stanowisko także w kwestii możliwości złożenia przez pracownika formularza PIT-2, w przypadku gdy pracownik w 2022 r. uzyskuje dochody z najmu opodatkowane na zasadach ogólnych.

Jest to szczególnie istotne zagadnienie dla podatników także w kontekście najnowszej nowelizacji przepisów ustawy o PIT, z której wynika, że PIT-2 będzie można złożyć w dowolnym momencie w trakcie roku podatkowego, a nie tylko przed pierwszą wypłatą wynagrodzenia w danym roku podatkowym.