Opodatkowanie VAT płatności w ramach gwarancji czynszowych

Umowy gwarancji czynszowych mają na celu zagwarantowanie danego poziomu dochodów z tytułu wynajmu powierzchni w nieruchomości. Regulacje te zabezpieczają interes ekonomiczny nabywcy nieruchomości/nabywcy udziałów w podmiocie będącym właścicielem nieruchomości. Nabywca nieruchomości, czy też udziałów płaci wówczas sprzedawcy cenę skalkulowaną przy założeniu, że określona lub cała część powierzchni nieruchomości będzie wynajęta i będzie generować określone dochody z czynszu.

Jeżeli powierzchnia nieruchomości przeznaczona na wynajem nie będzie wynajęta w danym okresie, nabywca nieruchomości otrzyma od sprzedającego określone świadczenia, w szczególności równowartość utraconego czynszu najmu. Rekompensata może również dotyczyć np. równowartości opłat eksploatacyjnych. Jednocześnie, sprzedający nieruchomość nie otrzyma w zamian ekwiwalentnego świadczenia od nabywcy.

Pojawia się zatem pytanie, jak świadczenia w postaci gwarancji czynszowych powinny być kwalifikowane na gruncie podatku VAT.

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Bez wątpienia, wypłata świadczeń nie jest wynagrodzeniem za dostawę towarów. Czy jednak wypłata świadczeń gwarancyjnych może być zakwalifikowana jako świadczenie usług w podatku VAT?

Jedną z przesłanek pozwalających uznać, że mamy do czynienia ze opodatkowanym świadczeniem usług, jest by świadczeniu usługodawcy odpowiadało wzajemne świadczenie ze strony usługobiorcy. W tym przypadku trudno uznać, by przesłanka ta została spełniona. Sama wypłata świadczeń gwarancyjnych ze strony sprzedającego na rzecz nabywcy nie może być zakwalifikowana jako odpłatność, wobec braku świadczenia wzajemnego. Świadczenie sprzedającego, jako gwaranta jest wyłącznie jednostronne  i powinno być uznane za świadczenie o charakterze gwarancyjnym.

Nie dojdzie zatem do świadczenia usług opodatkowanych VAT. Otrzymywane płatności nie będą podlegały opodatkowaniu VAT. Z takim podejściem zgadzają się również organy podatkowe. W wydawanych interpretacjach indywidualnych organy prezentują jednolitą linię interpretacyjną, wskazując że płatności w ramach gwarancji czynszowych nie stanowią wynagrodzenia za dostawę towarów ani za świadczenie usług na gruncie VAT i pozostają poza zakresem przedmiotowym ustawy o VAT. W konsekwencji, płatności te nie powinny być dokumentowane poprzez wystawianie faktur. Nie ma jednak przeszkód, by takie płatności dokumentowane były notami księgowymi.