Brak zwolnienia z VAT najmu mieszkań na rzecz firm – zmiana stanowiska organów

Zwolnienie z VAT najmu mieszkań na rzecz spółek (a w zasadzie ogólnie przedsiębiorców), które przeznaczają wynajęte mieszkania na potrzeby zakwaterowania własnych pracowników, jeszcze do końca stycznia bieżącego roku wydawało się być utrwalonym stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe.

Podobnie zresztą traktowano najem na rzecz spółek występujących w roli pośredników i podnajmujących wynajęte przez siebie lokale osobom fizycznym w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, bądź ewentualnie kolejnym pośrednikom, którzy ostatecznie wynajmowali te mieszkania wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach dotyczących opisanych powyżej sytuacji w zasadzie jednolicie akceptowały stosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a tytułem przykładu można wskazać interpretację Dyrektora KIS z 10 stycznia 2019 r., nr 0112-KDIL2-1.4012.654.2018.1.MC czy z 28 listopada 2018 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.682.2018.1.KBR. Organy argumentowały bowiem, że istotny jest przede wszystkim cel najmu lokalu mieszkalnego, a nie forma podmiotu wynajmującego i najemcy. Jeżeli najem miał nastąpić wyłącznie na cele mieszkaniowe, wówczas zdaniem organów zwolnienie miało zastosowanie.

Sądy administracyjne, w tym NSA (m.in. w wyroku z 8 maja 2018 r. sygn. I FSK 1182/16), prezentowały odmienne stanowisko w tej kwestii i uznawały, że spółka będąca najemcą nie może realizować celu mieszkaniowego, a jedynie cel gospodarczy czy zarobkowy, wobec czego najem lokali na rzecz spółki nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. To jednak do tej pory nie stanowiło przeszkody dla organów podatkowych, które pozostawały przy swoim „pro-zwolnieniowym” stanowisku.

Sytuacja uległa jednak zmianie w lutym bieżącego roku, kiedy to opublikowano interpretacje indywidualne, w których kurs organów zmienił się o 180 stopni (np. interpretacje Dyrektora KIS z 21 lutego 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.676.2018.2.WB oraz z 8 lutego 2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.889.2018.1.JP). Dyrektor KIS uznał, że jednak spółka kwaterując swoich pracowników lub pośrednicząc w najmie na rzecz osób fizycznych nie wynajmuje mieszkania do celów mieszkaniowych, lecz w celach gospodarczych czy zarobkowych.

Tym samym stanowisko organów i sądów zostało ujednolicone. Pytanie tylko czy słusznie i jakie będą tego konsekwencje dla podatników oraz osób wynajmujących mieszkania od spółek – pośredników.

W przypadku najmu na rzecz spółki mieszkania przeznaczonego do zakwaterowania jej pracowników opodatkowanie tej usługi możliwe jest jeszcze do zaakceptowania, gdyż przyjmując, że najem ten następuje w związku z prowadzoną przez spółkę działalnością opodatkowaną, spółce powinno przysługiwać prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia usługi najmu, choć na tym polu również pojawiają się wątpliwości.

Natomiast w przypadku najmu na rzecz spółek-pośredników, prezentowany wcześniej przez ministerstwo i organy pogląd, że taki najem podlega zwolnieniu z VAT wydaje się w dalszym ciągu uzasadniony, zwłaszcza w odniesieniu do sytuacji, w której pośrednicy wynajmują od osób fizycznych mieszkania należące do majątku prywatnego tych osób. Zastosowanie zwolnienia w takiej sytuacji byłoby zgodne z celem wprowadzenia omawianego zwolnienia, którym jest dążenie do zmniejszenia obciążenia ostatecznych konsumentów, zaspokajających swoją podstawową potrzebę jaką jest potrzeba mieszkania.

Przyjmując pogląd sądów, ostatnio zaaprobowany również przez organy, cel ten, w przypadku najmu przez pośredników mieszkań od osób fizycznych, nie zostanie osiągnięty. W końcu przedsiębiorcy, którzy nabędą usługę najmu opodatkowaną VAT, a mieszkanie przeznaczą na wynajem w celach mieszkaniowych, nie będą mogli odliczyć VAT naliczonego ze względu na bezpośredni związek nabycia z czynnością zwolnioną z VAT. Siłą rzeczy przeniosą zatem ciężar nieodliczonego VAT-u na najemcę, uwzględniając go w cenie najmu, który nominalnie będzie z VAT zwolniony. W efekcie pośrednicy wyjdą z tej sytuacji raczej bez szwanku, ale ostateczni najemcy zapłacą więcej.