Grunt zabudowany – nowa kategoria towaru?

Przepisy regulujące opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości należą do najbardziej skomplikowanych – stąd duża rola orzecznictwa sądowego i objaśnień wydawanych przez Ministra Finansów, które pomagają podatnikowi w stosowaniu przepisów. Ostatni wyrok NSA w sprawie opodatkowania dostawy gruntu, zamiast wyjaśnienia skomplikowanych kwestii wprowadzają dodatkowe wątpliwości interpretacyjne.

W sprawie o sygn.  I FSK 44/17 NSA musiał zbadać kwestię opodatkowania VAT dostawy nieruchomości składającej się z gruntu i budynków położonych na tym gruncie przez Gminę. Budynki położone na gruncie stanowiły funkcjonalnie część zakładu przemysłowego będącego własnością podmiotu prywatnego i zostały przez ten podmiot wzniesione. Z kolei grunt nie miał statusu gruntu budowlanego zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Powstała wątpliwość w jaki sposób opodatkować dostawę nieruchomości.

Gmina stała na stanowisku, iż przedmiotem dostawy dla celów VAT będzie sam grunt, gdyż naniesienia są już pod ekonomicznym władztwem podmiotu prywatnego. Zważywszy, iż grunt nie ma statusu terenu budowlanego – zdaniem Gminy zastosowanie powinno znaleźć zwolnienie z VAT. Organy podatkowe natomiast twierdziły, iż przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany opodatkowany według stawki 23%.

Co zastanawiające sądy obu instancji podzieliły stanowisko organów podatkowych, argumentując, iż skoro nie mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym (bo stoją na nim budynki) to nie można skorzystać ze zwolnienia z VAT dla gruntów niezabudowanych. W konsekwencji trzeba zastosować stawkę 23% VAT, gdyż dla tego typu gruntów ustawodawca nie przewidział żadnego zwolnienia.

Wydaje się to o tyle błędne, iż w przypadku gruntu zabudowanego, w rozumieniu ustawy o VAT przedmiotem dostawy nie jest grunt jako taki, ale poszczególne  budynki i budowle. Natomiast grunt jest włączany do ich podstawy opodatkowania i podatkowo „dzieli los” tych budynków i budowli. Z kolei grunt może być przedmiotem opodatkowania VAT jako odrębny towar tylko wtedy gdy nie znajdują się na nim żadne budynki i budowle. Zatem przedmiotem opodatkowania może być tylko grunt niezabudowany, gdyż grunt zabudowany jako przedmiot opodatkowania dla celów VAT nie istnieje –w przypadku istniejącej zabudowy będą to zawsze budynki i budowle wraz z gruntem. Zatem skoro w tym szczególnym przypadku budynki i budowle nie wchodzą do transakcji, wydaje się że należy zastosować przepisy dotyczące terenów budowlanych i zastosować zwolnienie z VAT. Stanowisko to wydaje się tym bardziej prawidłowe, iż w przypadku gdyby budynki wchodziły do transakcji – strony mogłyby skorzystać ze zwolnienia z VAT, a w przypadku gdyby tych budynków nie było – również zastosowanie znalazłoby zwolnienie z VAT dla terenów niebudowlanych. Można mieć jedynie nadzieję, iż w następnych tego typu sprawach sądy zajmą odmienne stanowisko.