Na czym polega cost segregation?
Cost segregation to szczegółowe wyodrębnienie środków trwałych z inwestycji na podstawie:
- przepisów podatkowych;
- Klasyfikacji Środków Trwałych;
- wytycznych księgowych i polityki rachunkowości;
- wymogów raportowania taksonomii ESG;
oraz ustalenie wartości początkowych środków trwałych z uwzględnieniem pełnej puli wydatków inwestycyjnych (CapEx).
Dlaczego warto?
Cele | Korzyści |
Zróżnicowanie stawek amortyzacyjnych podatkowych i bilansowych. | Zwiększenie miesięcznych odpisów amortyzacyjnych nawet 2,5-krotnie w porównaniu do inwestycji, w której wydzielono tylko budynek i podstawowe budowle (parking, ogrodzenie). |
Rzetelna i precyzyjna ewidencja środków trwałych. | Wysoka jakość ksiąg podatkowych i rachunkowych. |
Klauzula „Real Estate”. | Zmniejszenie współczynnika aktywów nieruchomych dla celów „spółki nieruchomościowej” i klauzuli „Real Estate”. |
Taksonomia ESG. | Dopasowanie majątku do przygotowania rzetelnych ujawnień taksonomii ESG. |
Minimalny podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych. | Niższa podstawa opodatkowania w związku z niższą wartością samego budynku. |
Przygotowanie nieruchomości do zbycia. | Transparentna struktura majątku trwałego i lepsze efekty przy badaniu due dilligence ze strony nabywcy. |
Inwentaryzacja majątku. | Przegląd majątku i możliwość profesjonalnego oznakowania środków trwałych. |
Przegląd podatku od nieruchomości. | Możliwe zmniejszenie podstawy opodatkowania budowli. |
Przykładowe kalkulacje dla poszczególnych typów budynków
| Środek trwały (grupa) | Wartość początkowa | Stawka amortyzacji | Amortyzacja | Podatek minimalny | ||||
| Przed | Po | Przed | Po | Przed | Po | Przed | Po | |
| Budynek | 100 mln | 66 mln | 2,5% | 2,5% | 2,5 mln | 1,65 mln | 378 tys. | 235 tys. |
| Wentylacja i klimatyzacja | 10 mln | 10,0% | 1 mln | |||||
| Systemy teletechniczne | 9 mln | 10,0% | 0,9 mln | |||||
| Rozdzielnie elektryczne | 7 mln | 10,0% | 0,7 mln | |||||
| Agregaty prądotwórcze | 2mln | 14,0% | 0,28 mln | |||||
| Budowle zewnętrzne | 6 mln | 4,5% | 0,27 mln | |||||
| Odpisy amortyzacyjne w skali roku | 2,5 mln | 4,8 mln | ||||||
Korzyści
Zwiększenie odpisów amortyzacyjnych w skali 1 roku o 2,3 mln zł (blisko 2-krotnie).
Obciążenie podatkiem minimalnym mniejsze o 143 tys. zł.
Posłuchaj odcinka podcastu i dowiedz się jeszcze #WIĘCEJ na temat cost segregation
Posłuchaj też na YouTube -> link do odcinka
Kiedy stosujemy cost segregation?
- Na etapie budowania / oddawania inwestycji do użytkowania;
- Na etapie nabycia gotowej nieruchomości;
- W trakcie użytkowania inwestycji, w tym przy nabyciu spółki – zasadne przy zaistnieniu kilku okoliczności (np. w przypadku, gdy do tej pory spółka wykazywała stratę lub niewielki dochód).
Dlaczego zewnętrzny doradca?
W trakcie inwestycji i na etapie oddawania inwestycji do użytkowania konieczne jest wsparcie zewnętrzne, ponieważ służby księgowe:
- zwykle nie mają czasu;
- nie przeprowadzają technicznej inspekcji inwestycji;
- nie łączą wiedzy technicznej z praktyką dotyczącą możliwości wyodrębnienia środków trwałych;
- zwykle nie prowadzą rozbudowanej analityki konta środków trwałych w budowie, wobec czego
- nie mają możliwości ustalenia wartości początkowych.
Nasze doświadczenie
Rozliczamy różnego typu inwestycje, zarówno w ramach rozliczenia nowo powstałych obiektów, jak i korekty rozliczeń w celu poszukiwania oszczędności podatkowych:
- galerie handlowe;
- biurowce;
- hotele;
- kompleksy biurowo-usługowe;
- hale przemysłowe;
- magazyny;
- fabryki;
- parkingi podziemne;
- infrastrukturę techniczną.
Zapraszamy do kontaktu
Rafał Kran
Partner | Doradca podatkowy E: rafal.kran@mddp.pl T: +48 693 290 919
Łukasz Szatkowski
Menedżer E: lukasz.szatkowski@mddp.pl T: +48 570 898 499